ザ・パークハウス三田タワー【ダブルの緩和で容積率約462%の23階建】12階80㎡16,000万円台(予定)(坪単価約660万円)

続けて、ザ・パークハウス三田タワー。

設計・施工は熊谷組で、制振構造です。近隣の24階建のザ・レジデンス三田も制振構造が採用されていたので同じになります。

なお、気になるのはやはり設計面です。
前回の記事でも言及したバルコニー側の柱の食い込みは高額物件とは思えない淡泊過ぎるものです。

全体的にダイレクトサッシを採用しているのであればまだ分かりますが(昔のシティタワーみたいな感じ)、一部の角住戸を除き基本的にバルコニーがメインとなったプランニングでのこの食い込みは非常に目立ちます。

このような特別な立地の建替案件ともなると多くのデベロッパーが参戦し、「地権者にとって最もメリットの大きい案を提示出来たデベロッパー」がそれに携わる権利を勝ち取ることが出来るわけですので、究極的に言って「地権者の負担が少なくて済むように建築コストを抑える」というのが非常に重要な点になってきます。

もちろん一言で地権者と言っても「その金融資産やマンション知識は様々」ですので一概に言えるものではないのですが、少しでも多くの地権者の建替の承認を得るにあたって絶対的に言えることは「負担が少ないこと」であるのは間違いないことなのです。

従前のお部屋よりも面積の小さな部屋を選ぶことで負担を減らしたり実質負担なしで新しいお部屋を手にすることも可能ではあるものの、引き続き住むことを前提とした場合、誰もが面積の減少は最低限に抑えたいでしょうし、特にこの地に長くお住まいの方は「この地に引き続き住めるということこそが最大の魅力」であるに違いないので柱の食い込みや窓の大きさといったものが二の次になってしまうのは当然のことなのです(※)。

※このように言うと一般の方がマンションを検討する場合も「同じ」に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、地権者はそもそもマンションを買おう(マンションの対価としてお金を払おう)と思って検討している一般の方とは全く異なる立場にあり、兎にも角にもその「金額的負担」が最重要事項になるという大きな違いがあります。

地権者に罪は一切なく、そもそも当物件は前回の記事で書いたようにその立地自体がとってもレアで魅力的なものになりますので、「下手にコストをかける必要はない」というデベロッパー(三菱地所レジデンスと建替実績No.1の旭化成)の判断もあってのものかとは思いますが、私のようなマンションオタクにとっては残念に感じるところは少なくないですね。

なお、一方で「港区東京都市計画高度地区の絶対高さ制限の特例に係る認定」を受け高さを出せたことで空地率約65%を実現したランドプランは敷地西側に豊かな公開空地を有しており、ザ・レジデンス三田同様に敷地内の傾斜を活かした大階段やピロティのデザインは一目置けるものとなります。

ただ、外観デザインは垢抜けているとは言い難いものがありますし(デザイン監修は泣く子も黙るアーキサイトメビウスですが、やはりアーキサイトメビウスを起用したブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューも同じような印象を受けましたし、タワマンのアーキサイトメビウスはあまりピンとこないです)、この曲線をふんだんに用いた敷地外構部の設計からすると「1階のラウンジ周りも同様に半円などの曲面」にして欲しかったと強く思ってしまいます…。

ラウンジ周りのガラスだけでも曲面にしたら凄く格好良かったと思いません???

2階以上などの全フロアを曲面設計にするのはコストも非常にかかり、タワマンとしては小ぶりなこの物件にはミスマッチだとは思いますが、せめて1階部分だけでもさらにデザイン性を高めて欲しかったという思いがあります。

前回のザ・パークハウス三田タワー

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の2LDK、南角住戸です。中層階なので前建を越える高さにあり、南西方向にはイタリア大使館の緑を望むことも出来る魅力あるポジションです。

間取りとしては、80㎡の大きさがありながらも3LDKではなく2LDKが採用されているのが最大のポイントになるでしょう。

内廊下物件ゆえにこのスパンで3LDKとすると全室をバルコニー側に並べることが出来ないので2LDKにしていると思われますが、一般的に内廊下タワマンの中住戸3LDKは洋室1室を行灯部屋にするのが普通です(※)。
※何度か言及しているように行灯部屋というのは真昼間でも真っ暗にすることが可能なので人によっては重宝しますし(仕事などの関係で昼間に寝たい方など)、3室中1室が行灯部屋である程度ではマイナスにはならないはずです。

したがって、当プランも3LDKにすることは十分に可能だったと思うのですが、あえて2LDKにして1室1室の大きさを確保している点は大きな特徴の1つになるでしょうね。

まぁ、バルコニー側ですら柱の食い込みが顕著なプランで、その分居室畳数が減り、なおかつ、居室形状にも難のある状況なので、5畳程度の洋室を作るのは得策ではなかったというのもあるのでしょうが…。

柱・梁の影響で開口部はタワマンとしては非常に地味なものになりますし、最近ではタワマンに限らず2m程度の奥行のあるバルコニーを採用する物件は増えてきていますので、そのあたり(当物件のバルコニー奥行は1.5m)も少々残念な点になるでしょうね。

坪単価は予定価格(1,000万円単位)で約660万円。タワマンらしいとは言えない12階ではあるものの、日照良好でイタリア大使館の緑も望めるポジションなりの立派なお値段になっています。

イタリア大使館の緑を享受するのに高層階である必要はありませんし、「タワマン」に拘りがなければこのような階数でも十分ですので違和感のある水準ではないでしょう。
ただ、イタリア大使館との間に遮るもののない西向き住戸(※)とは異なり、南向き住戸は将来的に前建の影響を受ける可能性が残されている(絶対高さ35mなので塔屋なども含めるとちょうどこのお部屋ぐらいの高さの建物を立てることが可能)ことを考えるともう少しこなれた水準であってもおかしくなかったとは思いますね。
※西向き中住戸はほぼほぼ事業協力者住戸(等価交換で地権者に確保されている)で一般分譲は57㎡の1戸のみ。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様に加え、LDと洋室1のビルトインエアコン(床暖房も洋室1まで)、食器棚(キッチンバックカウンター)、天然石などを用いた高級感のある浴室、全熱交換器など、単価帯なりの充実したものになっています。
全熱交換器は住戸ごとに採用することが可能であり、50㎡台などのコンパクト目のタイプにもしっかりとついているあたりにも好感が持てます。

管理費は317円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下設計ですので悪くない水準です。コンシェルジュサービスはないものの、各階ゴミ置場はしっかりと導入出来ており総戸数111戸という小ぶりなタワマンながらリーズナブルな水準に出来ています。
常々言っているように管理費は物件価格(購入者の支払能力)に比例するものですので、「この価格帯の物件でのこの水準」というのはかなり値ごろ感があります。
まぁ、このあたりもデベロッパーが地権者の意向を鑑みた結果と感じますが、これに関しては一般購入者の方にとってもメリットの方が大きいでしょう。

駐車場は全38台で機械式になります。

4 Comments

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2019/06/04 (Tue) 21:45 | REPLY |   

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2019/06/04 (Tue) 21:54 | REPLY |   

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制振ではなかったでしょうか

2019/06/05 (Wed) 05:26 | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: タイトルなし

制振であることをご指摘くださった3名の方々有難うございます。
とても助かりました。

価格帯的にもレジデンス三田と比較されることを考えても耐震はおかしいなと思っていたのですが。。。

有難うございました。

2019/06/05 (Wed) 07:42 | REPLY |   


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