ライオンズ船橋本町マークスフォート【小ぶりながら「効率性」と「開放感」を追求した角住戸】4階70㎡5,220万円(坪単価246万円)

ライオンズ船橋本町マークスフォート。

京成船橋駅徒歩10分、船橋駅徒歩11分の12階建総戸数34戸(特定分譲住戸3戸含む)のマンションです。

その名の通り本町3丁目に位置し、駅からは本町通りを越えた先になりますので少々駅距離のあるポジションです。

ただ、それでも京成船橋駅まで徒歩10分圏内になるのは良い材料ですし、大神宮下駅まではそれよりももっと近い徒歩7~8分で利用できるはずです(「船橋」感を強調したいのは分かりますが、物件概要に大神宮下駅を記載しないのはどうか…)。

また、周囲には戸建が中心の低層住宅が広がっているので日照面での魅力が高く、かつ、通学校の湊町小学校まで徒歩6分と言った点からも子育て世代に向いたマンションと言えるでしょう。
本町3丁目周辺は徳川家康が鷹狩のときに宿泊所として利用した「船橋御殿」があった由緒ある地でもあり、用途地域が「近隣商業地域」とは思えない落ち着きがここにはあります。

ららぽーとまでは徒歩でも13分ほどの距離しかなく、「船橋駅から離れたなりの魅力」も窺える物件です。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南側を初めとして周囲は同じ「近隣商業地域」になりますのでまとまった土地が出た場合には当物件と同じような高さの建物が立つ可能性があるのですが、現状は戸建を中心とした低層建物がほとんどとなるエリアで、この階でも日照に加え視界抜けを得ることが出来る魅力あるポジションになります。市民祭りの花火大会の特等席にもなるでしょう。

間取りは、一般的に日照上最も人気のある南東角、かつ、視界条件にも優れたポジションということで物件内では最も大きな面積のものになっています。

ただ、それでも70㎡ほどしかなく、上述のように子育て環境としての魅力も高いエリアになると思うので、少々消極的な印象ではありますね。
先日取り上げたライオンズ鶴瀬グランフォートなんかもそういった印象がありましたが、ここはそれ以上と感じます。

そんな小ぶりなプランにはなるのですが、視界及び日照良好なポジションを活かした特色豊かなプランニングは大いに評価して良いと思います。

最大の特長は、南西から北側まで回り込むように施されたバルコニーで、なかなか見ることの出来ない魅力的なものと言えます。

バルコニーを大々的に設けたことで、東面(妻面)の柱を余裕をもってアウトフレーム化出来ており、建築コストの高騰によりせせこましいプランニングが目立つこのご時世において不思議なほど贅沢に感じる設計ですね。

LDは柱が食い込んでいないばかりか隣接すらしていないことを考えると、コーナーサッシを設けるなどのさらなる特色があって欲しかった印象もありはしますが、角住戸なりに開口部を充実、さらに、効率性を高めることを意識し玄関廊下を一直線とした設計も適切だと思います。

角住戸ながら洗面浴室がリビングインなのは玉に瑕ですが、ベッドルーム3の引き戸は大きく開け放つことの出来るものとなった柔軟性の高いプランニングである点にも好感が持てます。

坪単価は246万円。上層階でも坪単価260万円ほどの水準なので上下の単価差は小さめです。ただ、この階でも日照に加え視界抜けも出てくるので違和感のある価格差ではないでしょう。

なお、物件平均で言うと、本町2丁目、船橋駅徒歩7分(京成船橋駅徒歩5分)で2017年に分譲されたヴィークコート船橋本町が平均坪単価230万円という水準であったのに対して、こちらは平均でおよそ250万円という水準になっていることから少々強気に感じる部分はあります。

しかしながら、当物件は魅力ある周辺環境に加え、ZEHマンションという分かりやすい特長、さらに少なくともこのお部屋に関してはプラン的な魅力がかなり高くなっていることを考えればそれほど目立つ水準とは言えないでしょうね。

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