ライオンズ船橋本町マークスフォート【ZEHだけじゃない。小規模ながら差別化に富んだ物件】8階63㎡4,630万円(坪単価244万円)

続けて、ライオンズ船橋本町マークスフォート。

設計は三輪設計、施工は大京穴吹建設になります。

1フロア3戸ほどのかなりの小規模物件にはなりますので、通常であればランドプラン、デザイン、さらには共用パフォーマンスなどにおいての期待はしづらいでしょう。

しかしながら、当物件はそれらの「全て」において特長が見られ、中でも最大の特色と言えるのが「ZEH-Oriented」認定マンションという点でしょうか。

ZEH(ゼッチ)に関しては都内ではブリリア弦巻などの事例もありますが、日本初のニアリーゼッチマンションとなったライオンズ芦屋グランフォートに代表されるように、数年前から幅広くエコ・省エネに力を入れてきた大京ならではの物件と言えるでしょう。ここは千葉県初のZEHマンションになるようです。

エネファームなどの最新の設備を設け、さらに、高効率・高断熱を追求したことでエネルギー消費量を30%削減する基準を満たした家計に優しい物件になりますね(※)。
※低炭素建築物にもなりますので、住宅ローン減税も最大500万円です。

ホームページに「23時にエアコンを停止し、7時間後の室温分布図」が掲載されているのですが、一般的な基準のお部屋に比べかなり温度を保てています。現代のマンションは「断熱性(や気密性)」を高めると同時に、シックハウス対策などを考慮し24時間換気により「2時間で室内の空気が入れ替わる基準」がマストになっているので(つまり、給気口から外気が積極的に取り込むものとなっている)、ここまで温度を保てるというのは驚きでしょう。

また、個人的にZEHに匹敵するぐらいの特長と感じるのがデザインとランドプランですね。
重ねてにはなりますが、こういった小スケールの物件でそういった面に特色を設けることが出来ているケースというのは非常に稀なのです。

外観デザインにおいては、前回取り上げたプランに代表されるように大々的にバルコニーを設けており、それに伴いガラス手摺と縦ルーバー手摺をバランスよく配置しているのが秀逸です。

そして、ランドプランにおいては、いわゆる旗竿地的な敷地形状を逆手にとって敷地東側の部分を奥行のあるエントランスアプローチにしている点が上手ですね。

敷地面積は750㎡ちょっとに過ぎないものの、建築面積は約315㎡とこの敷地面積の物件としては珍しいほど高い約59%という空地率が実現した物件で、そのようなゆとりあるアプローチを設けつつも駐車場6台全てを平置に出来ているあたりも魅力の1つと言えるでしょうか。

エリア的なものを考えると少々駐車場が少なく感じはしますが…。

前回のライオンズ船橋本町マークスフォート

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、南向き中住戸です。前回の記事でも書いたように南面は戸建などの低層建物で構成されているので、この階からは日照・眺望共に申し分ありません。

間取りはいわゆる田の字プランになりますし、中住戸ではあっても63㎡というのはあまりに小さいと感じる方は少なくないでしょう。

しかしながら、先ほどの角住戸同様に効率性と柔軟性を高めたプランで、63㎡ながらLD単体で10.5畳、洋室2の扉は大きく開け放つことの出来る引き戸、また、収納も違和感のないレベルで確保出来ているので、面積を考えれば良く出来ている方と言えます。

ただ、やはり最大の問題はそのそもそもの小さな面積であり、いくら効率性を高めようがこのエリアの駅徒歩10分前後の物件でここまで面積を絞ってしまうのは疑問でしょうね。

洗面所や浴室はやはり手狭で、グロスの嵩みを恐れるあまり少々面積を絞り過ぎてしまった印象を受ける物件になります。

坪単価は244万円。先ほどの低層階角住戸よりも幾らかこなれた水準になりますので中住戸なりの単価ではあるものの、その角住戸ほど特長のあるプランニングではなく、近年ありがちな「面積を絞ることで価格を安く見せかけている」ケースになってくると思います。

上述のように、ZEHを初めとして小規模ながら様々な面で特色を設けているのは称賛すべき点ではあるのですが、駅距離を考えるともう少し目に優しい価格水準(※)でこのパフォーマンスを実現して欲しかったです。
※60㎡台後半で同じぐらいのグロス価格

後発のプラウド船橋本町通りは、プレミアムプランで最大110㎡、一般プランでも3LDKは70㎡前後になるようなので、やはり「グロス」では競合しないみたいですが…。

設備仕様面は、スケール・価格帯的にディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは当然のことですが、トイレ手洗いカウンターがないのは少々残念ですね。なお、食洗機はついていますし、換気窓付玄関扉などライオンズらしいパッシブ設備は充実しています。
共用部にはもうお馴染みとなった各住戸専用の宅配ボックス「ライオンズマイボックス」が導入されています。

管理費は307円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら300円/㎡を超えており、小規模物件ゆえか高めの水準です。
ファミリータイプだと管理費だけで月額2万円ほどになり、物件価格との兼ね合いを考えても負担が少々大きいと感じます。

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