デュオステージ本郷【コンパクトプランのみにするのが惜しいぐらいの胸突坂上】6階40㎡5,610万円(坪単価464万円)

デュオステージ本郷。

春日駅徒歩4分、後楽園駅徒歩7分、本郷三丁目駅徒歩9分の6階建総戸数28戸のマンションです。

30〜40㎡台で構成された小規模なマンションながら胸突坂の坂上標高約20mの高台に位置しており、6階建でも開放感の高い物件になります。

春日駅や後楽園駅は低地にありますので徒歩分数以上の労力が必要にはなるものの、コンパクトプランのみとしておくには惜しいと感じるぐらいの立地ですね。

学区が昨年近隣で分譲されたパークホームズ本郷ザ・レジデンスとは異なり誠之小学校ではないこともいくらか影響しているのかもしれませんが…。

設計はアイ・エイチ・エスアーキテクツ、施工は名工建設です。

小規模ながら高級感が窺える物件で、特に御影石などの天然素材をあしらったエントランス周りは素敵です。

また、ブラウンをベースとし、乳白色のグリッドラインを際立たせた外観にも工夫が窺え、このスケールのコンパクト物件にしてはよく出来ていると感じますね。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡の1LDK北西角住戸です。
高台の最上階住戸である上、西傾斜のポジションでもあるので、西方向にはかなり抜けのある眺望が楽しめます。

間取りとしては、ルーバル付きとはいえ一般的なバルコニーの延長上のもの(最上階で庇の役割をするものがないためルーバルと言う扱いになる)でしかなく、スパンのわりに開口部が限定的な設計にも疑問を感じます。

ただ、洋室は三方に窓があり、柱の食い込みが比較的抑えられたプランニングは効率性的にも悪くないでしょう。
収納はやや少なめではあるものの40㎡の1LDKでLDK11畳、洋室5.3畳ならば大きな方でしょうね。

坪単価は464万円。昨年のパークホームズ本郷ザ・レジデンスは平均で445万円ほとでしたが、当物件はそれを少し上回るぐらいの水準になるようです。

ただ、パークホームズは誠之小学校区であることが大きく影響し平均専有面積でも70㎡を超えるファミリータイプ中心の物件でしたので、30〜40㎡台ばかり(単価高になりがち)の当物件とは一概に比較はできませんね。

当物件内においても40㎡台は30㎡台に比べいくらか単価がこなれているようですし、このご時世として大きな違和感のない水準でしょうか。

設備仕様面は、40㎡台は食洗機がついてはいるものの、水回りの天然石天板仕様どころか床暖房すらついていないのはとても残念です。
キッチンの背後に食器棚が付いているのは良い点ですが…。

管理費は450円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが小規模物件であることが影響してかベラボーに高い水準です。
30〜40㎡台ならばグロスはそこまで嵩まないものの、もう少し安くなっていて欲しかったですね。

ちなみに駐車場はありません。

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