プラウド渋谷本町【70㎡が「最大」かつ「2LDK」という異端】13階70㎡9,959万円台(坪単価469万円)

プラウド渋谷本町。

所在地:渋谷区本町3-51-19他(地番)
交通:西新宿五丁目駅徒歩5分、初台駅徒歩9分
用途地域:第一種住居地域・商業地域
規模・総戸数:13階建総戸数100戸(非分譲住戸29戸含む)
※6,000以上も記事を書いているので今更感満載なのですが、このように箇条書きにした方が見やすいので今後はこの形で行こうかと…。

およそ1年前に分譲されたザ・パークワンズ渋谷本町の南東側隣接地、同様に山手通り沿いになる物件です。

西新宿五丁目駅徒歩5分という立地は、西新宿界隈で進行中の複数の再開発の恩恵を受けることの出来るポジションで、純粋な投資としてだけでなく半住半投として検討される方が少なくないエリアの1つと言えるでしょう。

北西はそのザ・パークワンズ、そして南東にも同じような高さのマンションがありますが、山手通りの内側になる南西側は比較的低い建物で構成されており、多くの住戸が南西向きと北東向き(山手通り向き)に設けられた物件になります。

ざっくり言うと、日照面で優れ山手通りの喧騒の影響を受けにくい南西向きに面積が大き目のタイプ、山手通り沿いになる北東向きにコンパクトタイプがプランニングされた物件になりますね。

「ザ・パークワンズ」はそのブランドからお分かりのようにコンパクトプランを中心とした物件でしたので、このエリアでご家族のお住まいをお探しの方にとっては特に気になる物件ということになるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の2LDK、南角住戸です。上述のように南東は視界を近い距離で塞がれるものの、この上層階住戸からであれば南西方向に広域での視界抜けが得られる魅力の高いポジションです。

ただ、そういった意味ではプランニングが少々「意外なもの」と言えます。
物件内では最も大きなものでありながら70㎡しかありませんし、プランも3LDKではなく「2LDK」になります。

通学区の渋谷本町学園は大通りを越えない徒歩4分というポジションですし(そもそも私学受験のご家庭も多いでしょう…)、こういった南西向きのお部屋はもう少し面積帯の大きなものや3LDKが用意されているものと思っていました。

近年、目黒・中目黒の山手通り沿いで分譲マンションを林立させている住友不動産などであればこのようなプランニングはごくごく予想通りのものになるのですが、2~3年前まで他社よりも明らかに面積大のプランニングを心掛けていたはずの野村不動産のプラウドがこの面積帯というのはいかにも弱気に感じるのです。

先月取り上げたプラウド東神奈川がプラウドとしては驚くほど消極的な印象を受けるプランニングでしたし、そのプラウド東神奈川の記事で危惧したようにブランド力に秀でたプラウドですら面積を絞った消極的な販売戦略を選択せざるを得ないご時世なのだと嫌が上にも実感させられてしまいますね。

ただその一方で、「ある意味プラウド」なのが70㎡ありながら基本プランに「2LDK」を採用している点でしょう。

2LDKにしたことでキッチンをアイランドタイプにするなど基本プランを3LDKとしたプランでは成し得ない(「基本3LDK⇒メニュープラン2LDK」のケースでは3LDKをベースに洋室1室をLDにつなげるだけなので通常アイランドキッチンとすることは出来ない)豊かなLDKを実現しています。

当物件はミライフルも採用した物件なので、それ相応のコストをかければキッチンの位置を動かし3LDKにリフォームすることが可能という点も潰しが効いて悪くないでしょう。

また、開口部が豊かながらも山手通り沿いの北東面に開口部がない(さらに言うと、共用廊下は内廊下設計ですし、北東向き住戸が山手通りとの間の壁になってくれる)という点も魅力の1つでしょうね。

坪単価は469万円。このプランは中層階以上にしかないので純粋な比較は出来ないものの、低層階の60㎡台のプランは400万円を切るぐらいの水準になっており、抜けのある眺望がしっかりと考慮された水準です。

上層階とは言え、タワマンの高層階のようなプレミア感や面積大プレミアムもありませんので少々強気な印象もありますが、この最上階だけは天井高3mなので違和感はないでしょう。

また、上述のようにプランのパフォーマンスに関しては評価出来る物件で、珍しいアイランドキッチンやミライフル(リフォームなどを想定した場合の高い可変性)などに魅力を感じる方にとっては魅力ある水準になるでしょう。

なお、第1期は46戸の販売になります。

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