サンリヤン北綾瀬【ゆとりを感じるランドプランだが南南西向きは難しい?】1階68㎡3,768万円(坪単価183万円)

続けて、サンリヤン北綾瀬。

設計・施工は長谷工で直床になります。
サンリヤン第二弾のサンリヤン成増アーバンステージも長谷工設計・施工の直床で、こちらはさらに単価が安い物件になりますので直床は当然と言ったところでしょうか。

一方、デザインに関しては、バルコニー手摺に乳白色ガラスとアルミルーバーの2種類を採用することで外観に動きを出しているのは悪くありません。

また、最大のポイントとなるのがランドプランでしょう。
敷地面積1,700㎡超に対して建築面積は約750㎡と小さく、約56%という高めの空地率を実現することが出来ています。

環七側になるエントランス両サイドには豊かな植栽、また、エントランス周りにも総戸数84戸のスケールなりのゆとりを感じることが出来る物件になります。

ただその一方で、ランドプラン上、やや悩ましく感じるのは建物の「向き」でしょうね。
建物は全戸西向きの設計になっており、斜線制限などを加味しても敷地形状からするとギリギリ南向き(南南西向き)中心(1フロア1戸だけ北東角住戸などのノン南向きを設計する必要はありそう)とすることが出来たように思うのです。

このような駅距離のある立地、まして、前回の記事で書いたように南面条件良好なポジションなので、何はともあれ南向きを中心するのが手堅い戦略ですし、隅田川の花火やスカイツリーは南南西向きの方がむしろ見やすいはずです。

ちなみに、北綾瀬駅界隈では高度地区の関係で14~15階建の高さを出せている物件は多くありません。
同時期分譲となるルフォン北綾瀬シエルフォートは同じ環七沿いな上、長谷工設計・施工の14階建なので共通点も少なくありませんが…。

前回のサンリヤン北綾瀬

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の2LDK+S、西向き中住戸です。西側は戸建ですし、見ての通り奥行のある専用庭のあるプランなので1階でも日照の得られるポジションになります。

間取りとしては、70㎡に満たないこのご時世なりのコンパクトな3LDKで、先ほどのプラン同様に共用廊下側の柱の食い込みが顕著ですね。柱の食い込みにより洋室1とサービスルームの居室形状は芳しくありません。

なお、こういった共用廊下側の居室でも建築基準法上の採光要件を満たすことが出来ているケース(サービスルームではなく「洋室表示」に出来る)は少なくないのですが、こちらのサービスルームの窓の前方には共用階段があり、採光が十分とは言えないことが影響した結果サービスルームになっています。

一方、LDから洋室2にかけて連窓サッシが導入されてはいないものの、専用庭部分だけで約25㎡もある専用庭は当プランの最大の魅力と言っても過言ではないでしょう。

この専用庭の位置ならば南方向からの日照も得ることが出来ますし、低層階中住戸(西向き)よりも日照面での魅力は遥かに大きくなります。

また、充実した収納も特長の1つと言えるでしょうね。

坪単価は183万円。こういった1階と2階とで視界に大きな差がなく、かつ、1階住戸に専用庭が付いたケースにおいては、1階住戸と2階住戸の単価が同じぐらいになること(場合によっては1階の方が高いことも)が少なくありません。しかしながら、当物件は1階の方が100万円以上安くなっており、日照の得られる専用庭付プランをお探しの方にとってはこのご時世なりにまずまずの水準と言えるでしょうか。

1階住戸は小さなお子さんがいても下階に迷惑をかけることがありませんし、子育て世代向きの立地に相応しいプランとも言えると思います。

設備仕様面は、総戸数84戸というそれなりのスケールがありながらもディスポーザーがないのは残念です。
価格帯的に水回りの天然石天板仕様がないのは仕方のないところですが、トイレ手洗いカウンターぐらいはあっても良かったのかなと。なお、食洗機はついています。

管理費は210円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしでファミリータイプのみの総戸数84戸というスケールがあることを考えると少々割高感があります。

総戸数84戸ゆえにエレベーターも1基で(階建にもよりますが90戸を超えるぐらいから2基にするケースが多いです)、エレベーターのメンテナンスコストが抑えられているはずなのに高いですね。

駐車場は全12台で身障者用を含む3台が平置、残りの9台が機械式になります。なお、別途、多目的駐車場が1台用意されています。

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