ブリシア西新井【「プレミアム」は大きいがオーナーズリビングテラス付】1階64㎡3,998万円(坪単価207万円)

ブリシア西新井。

所在地:東京都足立区島根1-1113-1(地番)
交通:梅島駅徒歩11分、西新井駅徒歩12分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:6階建、総戸数35戸

昨年分譲されたイニシア西新井同様に島根の物件なのですが、こちらの方が駅距離があり、最寄駅は梅島になります。

環七からはそれほど離れてはいないものの、周囲は落ち着きのある戸建住宅街になりますので、中層階以上で視界抜けも得ることが可能なポジションです。南・東・北の三方で接道したポジションがより一層開放感を高めていると感じますね。

また、環七に加え、旧日光街道が近隣というポジションが功を奏し、徒歩4分に西友、徒歩5分にイトーヨーカドーなど買物利便性も高い立地になりますね。

通学区の梅島第一小学校は徒歩6分というまずまずの距離感で、ファミリータイプが中心となったマンションになります。

設計はクレオ、施工は多田建設です。

総戸数35戸というスケールですし、ブリスはとりわけデザインに力を入れるデベロッパーではありませんが、エントランス周りは悪くないですね。

道路からしっかりとセットバックした位置に設計されているので、空間的なゆとりを感じることが出来ますし、2~3階部分まで白の大理石調タイルで囲んだことでより存在感・高級感の窺えるデザインになっています。

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。南側は戸建住宅街である上、その手前で接道もしているので1階住戸でも日照は申し分ありません。

ブリシア蒲田などでも採用されているオーナーズリビングテラスのある1階住戸で、そのテラス空間に向かうLDの窓は折戸式になっているため、ほぼ全開にすることが可能です。柱と柱を結んだライン(上階のバルコニーが庇の役割を果たしている)よりも南側の部分には陽差しを遮るスタイリッシュなオーニングがついていますので、半室内空間として使いやすいものと言えるでしょうね。

専有部自体は64㎡といういわゆる狭小3LDKになりますし、一般的な外廊下物件(共用廊下側にベッドルームを設けるのが容易)であるにも関わらず、サービスルームや行灯部屋(洋室2)が存在しているのはいかがなものかと思いますが、4連引き戸により大きく開け放つことの出来る洋室2やそのオーナーズリビングテラスなど使い方次第でLD周りの空間的な広がりが得やすい設計となっているのは評価出来る点です。

坪単価は207万円。南向き中住戸は中層階でも坪単価190万円ほどのものもあり、オーナーズリビングテラスと専用庭の付いた1階住戸なりの「プレミアム」がかなり大きく乗っかってしまったケースになります。

先日のサンリヤン北綾瀬の記事でも書いたように多くのケースでは2階住戸よりも安いのが普通で(専用庭などの魅力が高くとも2階と同じぐらい)、このケースはちょっと乗せすぎな印象がありますね。

ちなみに平均坪単価は平均坪単価約210万円だったイニシア西新井と同じぐらいになるでしょうか。駅距離やブランド的なものも考慮するとやはり全体的にやや強めな印象にはなってくると思います。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様どころか、食洗機や床暖房などもないシンプルなものです。ブリシアシリーズは多くがこんな感じなので驚きはありませんが、やっぱり残念ではありますね。

管理費は142円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではあるものの、総戸数35戸の小規模物件ですのでリーズナブルな水準と言えるでしょう。
ブリシア小岩ほどではないものの、ブリシアシリーズらしい経済的な水準です。

駐車場は全7台でいずれも平置になります。

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