エクセルダイヤ大森Ⅵ【完全アウトフレームの好設計の一方でやり過ぎなLDドア】76㎡5,880万円(坪単価256万円)

エクセルダイヤ大森Ⅵ。

所在地:東京都大田区中央2-17-8(住居表示)
交通:大森駅徒歩15分、平和島駅徒歩16分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、総戸数42戸

大森駅からは環七を越えた先となる中央2丁目に位置した物件になります。
かなり駅距離のあるポジションですが、周囲は落ち着きある戸建中心の低層住宅街で、南面条件も良好ですね。

通学区の入新井第二小学校までは大通りを越える必要のない徒歩3分ですしファミリー向きの立地と言えるでしょう。

設計はキューオーエルクリエイション、施工は第一建設工業です。

デザイン面では特筆すべき点は見当たらないものの、ガラス面を多く設えたエントランスは明るい空間ですし、南面条件に優れたポジションゆえのガラス手摺を中心としたバルコニーデザインも透明感があり悪くありません。

なお、当物件の最大の見所と言っても過言ではないのが設計面でしょう。
多くのプランでバルコニー側だけでなく共用廊下側の柱までアウトフレーム化しており、理想的な整形のプランになっています。

また、敷地面積1,500㎡弱というそこそこのスケールを有した物件で、エントランス前には小さいながらも車寄せ、また、1階住戸には奥行のあるテラス・専用庭空間を設けているあたりも特長の1つになってくるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は入新井保育園で屋上には園庭があり、子供の声が苦手な方には向かないポジションです。ただ、南方向は戸建住宅街が広がっていますので日照・視界面の魅力は少なくありません。

間取りとしては、物件内では大き目のもので、上述のように柱のアウトフレームに力を入れた物件にもなるので各所にゆとりを感じることが出来ます。

ただ、読者の方であれば百も承知であるようにLDドアが…。

洗面所にはキッチン側からも直で入ることが出来るわけですし(洗面所をわざわざリビングインとするメリットがない)、LDの入口ドアはどう考えてももっと南側にあるのが適切だったでしょう…。

LDKは18.3畳と数字上はかなり大きいのですが、3畳程度は事実上の廊下になりますので実質的にはLDKで15畳ちょっと、LD単体で12畳程度の一般的なものになるでしょうね。

きれいな居室形状、収納充実、L字のオープンキッチンなど普通にしてても魅力のある角住戸ですので下手な工作はして欲しくなかったです。

また、プライバシー面などを考慮すると玄関扉は少し南側に窪んだ位置になっていると良かったとは思いますね。
※窪んだ位置にあることで廊下を短く出来る効果もある。他が現状のままだとすると単純に専有面積が減ってしまうことになるので、その分、洋室1の北側など専有部分が「玄関から見てマイナス方向」に伸びているのが一般的。

坪単価は256万円。低層階中住戸は220万円ほど、一方でルーバル付の上層階住戸には坪単価300万円ほどのものもありますので、中小デベロッパー物件としては珍しく単価差の窺える物件ということになるでしょう。

この駅距離では坪単価300万円近い水準やグロスで6,000万円超えとなるような水準はいかにも厳しいはずで、当物件も日照良好な角住戸として単価はけして悪くないものの、グロスではギリギリと言ったところでしょうね。

ちなみに、山王側にはなりますが近隣では大森駅徒歩11分でデュオヴェール大森山王が昨年分譲されています。ただ、平均専有面積30㎡台のコンパクト物件でしたのでその平均坪単価約370万円は全く参考にならないでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、浴室にフラットラインLED照明など単価・スケールなりの充実したものです。

管理費は187円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下物件なりのまずまずこなれた水準と言えるでしょう。

駐車場は全10台で、平置1台を除いた9台が機械式になります。

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