パークホームズ西つつじヶ丘【久々のつつじヶ丘、バランスのとれた駅徒歩5分】3階75㎡6,509万円(坪単価287万円)

パークホームズ西つつじヶ丘。

所在地:東京都調布市西つつじヶ丘3-11-9(地番)
交通:つつじヶ丘駅徒歩5分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:4階建、総戸数40戸

2016年に仙川町2丁目でシェフルール仙川(つつじヶ丘駅徒歩8分、仙川駅徒歩9分)が分譲されてはいるものの、つつじヶ丘らしいファミリータイプの分譲マンションとなると2012年のザ・パークハウスつつじヶ丘以来になるでしょうか。

当物件のポジションはそのザ・パークハウスほど駅近ではない反面、ほどよく駅から離れた第一種低層住居専用地域に位置しており、北口駅前至近の生活利便性と環境面を両立したポジションと言えるでしょう。

南側は隣接こそしていないもののわりと近い位置を線路が走っているので音の面での影響は不可避です。しかしながら、この界隈のマンションは甲州街道沿いのものが少なくない中、甲州街道からはかなり内側に入ったポジションという点は良い材料でしょう。

なお、通学区の調和小学校は徒歩10分、第六中学校は徒歩19分と少々距離がありますね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。敷地の奥、第一種低層住居専用地域内(高さ限度10m)に位置しているのでこの3階住戸が「最上階」になります。

南東は2階建アパート、南西は畑になっているので、3階でも日照はもちろん、視界抜けまで得られる物件内でも魅力の高いポジションです。
しかしながら、「抜け」がある分、上述のように線路の影響が強くなってしまうのが玉に瑕と言ったところでしょうか。

間取りは、そのような日照良好な「南角」というポジションが考慮され物件内で最も大きなものになっています。

この立地条件であれば条件の良い角住戸は80㎡ぐらいあっても良かったはずですが、マンション価格が高騰するこのご時世においてはこの75㎡でも頑張っている方と言えるでしょうか(デベロッパーはグロス価格の嵩みを可能な限り抑えたい)。

なお、プラン詳細としては、南西面・南東面共に雁行設計になっており、柱位置に「ズレ」が生じているため、アウトフレームが中途半端な印象があります。

低層建なので柱は細く1本1本の柱の食い込みは小さくはあるものの、柱が食い込んでいるということは天井部の梁のデッパリも大きいことに他ならず、そのあたりは気になる材料の1つになるでしょうね。

それ以外の点については角住戸として違和感のないところで、角住戸らしくLDの開口部がしっかりと確保されている点には好感が持てますね。

なお、浴室が1620でなく1418であるあたりは「75㎡」なので仕方のないところと言えます。80㎡超ならば1620になっていたはずですが…。

坪単価は287万円。今と比べ遥かにマンションが安かった2010年に南口徒歩3分で分譲されたパークホームズつつじヶ丘が平均坪単価約250万円、先述の2012年分譲の北口徒歩2分のザ・パークハウスつつじヶ丘が平均坪単価約260万円という水準でしたので、当物件の平均270万円ほどになるであろう水準は近年のマンション価格高騰の影響をほとんど感じることがありません。

高騰が顕著である人気の武蔵野市や三鷹市界隈を除き都下のマンション高騰は23区内に比べ穏やかとは言え、これはなかなかに現実的な水準ではないでしょうか。
まぁ、専有面積が80㎡超ともなるとこの単価でもかなり苦しくなってくるはずですが、この面積でこの単価ならばそれほど心配はいらないはずです。

そもそも当物件は完成売りになりますし、販売面でのコストを抑えるべく早期での完売を目指したと思われますね。

なお、デベロッパーはそれほど意識してはいないはずですが、北口の駅前ではつつじヶ丘マンションの建て替えにより17階建総戸数105戸というそこそこにスケールのあるマンションが予定されています。

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