ザ・パークハウス恵比寿【「建替え」でなければマンションじゃなかったかも】3階91㎡15,990万円(坪単価579万円)

ザ・パークハウス恵比寿。

所在地:東京都渋谷区恵比寿1-95-5(地番)
交通:恵比寿駅徒歩4分(JR線。東京メトロは徒歩6分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、総戸数102戸(事業協力者住戸49戸含む)

コンパクト中心のクオリアY’z恵比寿やパークリュクス恵比寿を除くと総戸数100戸超の物件の中では最も恵比寿駅に近い分譲マンションになるでしょうか。

近年東口で分譲されたプラウド恵比寿ディアージュシティタワー恵比寿よりも駅に近いポジションで建て替えプロジェクトならではの珍しい立地と言えるでしょうね。

8階建総戸数51戸だった恵比寿サンハイツの建て替えにより誕生する当物件は、同時期の建て替え物件ザ・パークハウス三田タワー(国内で初めて「マンション建替法に基づく容積率の緩和特例制度」の適用)ほどのインパクトこそないものの、純粋に凄いポジションだなと。

もともとマンションが建っていなかったら(「建て替え」が前提でなければ)、下部が商業、上部がオフィスなどになっていた可能性が高かったように思います。

駅前の商業地域なので中層階までは囲まれ感、上層階も眺望らしい眺望は望めないポジションにはなるものの、その駅距離に加え総戸数100戸超のスケールを活かした共用面での魅力も窺える物件になります。

公式ホームページ
IMG_5793[1]
お部屋は91㎡の3LDK、南東角住戸です。一般的に日照面で最も人気の南東角住戸ということで大きな面積になっているようですが、南も東も接道していない至近距離に前建があるポジションで恵比寿駅徒歩4分という稀有なポジションであることを差し引いてもなかなか苦しいところにありますね。

商業地域ゆえに建蔽率と容積率が高く隣接建物と十分な離隔を図ることが出来ていません。恵比寿サンハイツの出来た1979年であればいざ知らず、現代においてこのような駅前商業地域にマンションを「普通」に建ててしまうと低層階はやはり厳しいものになりますね。
そういう意味では、(現状の容積そのままに)もっと高さを出せていると良かったのでしょうが、それは難しかったのでしょう。

LDの南西方向は2階建の戸建になるので、完全に囲まれているとは言えないものの、そちらもいずれ建て替わってもう少し高い建物になる可能性は高いですからね。

さて、間取りですが、一目みた感じだと90㎡超もあるように見えません。

ただ、無駄は多くなくむしろ効率性の高いプランと見受けられるので、1つ1つの部分が満遍なく大きく出来ているということでしょうね。東面の柱の食い込みは残念ですが…。

また、洋室3をこの位置に設計するのであれば引き戸はきれいに開け放てるものになっていて欲しかったです。

坪単価は579万円。上層階角住戸は坪単価700万円超と言った水準になっており、低層階で囲まれ感の強いポジションなりの水準です。
ただ、日照・採光が芳しいとは言えないこのポジションであれば、普通にコンパクト目のプランニングで良かったような印象があります。

このポジションで1億半ばというグロスはいかにも嵩んでおり、この面積帯にするのであれば単価はもう少しこなれたものであって欲しかったですね。

0 Comments



Post a comment