ザ・パークハウス恵比寿【貴重なスケールを活かしたエントランスに注目】12階60㎡10,230万円(坪単価562万円)

続けて、ザ・パークハウス恵比寿。

設計はUG都市建築、施工は東亜建設工業です。

前回の記事で強調したように当物件は「ある程度のスケールを有した恵比寿駅に最も近い分譲マンション」になります。

ただ単にスケールがあるだけではあまり意味のないことですが、当物件はその総戸数100戸超を活かしたと思えるエントランス周りの設えに注目出来ますね。

道路からしっかりとセットバックした位置にエントランスを設けたことで大きなキャノピーを施したゆとりある車寄せ空間が実現出来ていますし、2層吹抜となった二次元的にも三次元的にもゆとりを感じるエントランスホールもお見事です。
エントランスホールの先にはエントランスラウンジ、その横にはわりと大きなプライベートガーデンまで存在しています。

エントランスホールや外観デザインに想像をいい意味で裏切ってくれるような特長こそないものの、この価格帯の物件なり三菱地所の物件なりの「手堅さ」のようなものは十分感じることが出来ます。

エントランスラウンジは床がヘリンボーンとなったお洒落な空間、また、外観デザインもグリッドラインが強調された端正なものですね。

前回のザ・パークハウス恵比寿

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側はスバルのEBiS303がド~ンな感じですので階数がどうとか言うレベルではありません。低層階だと眼下に前出のプライベートガーデンがあるのでこのポジションだったらむしろ低層階の方が良いと感じる方もいらっしゃるかもしれませんね。
ただ、お向かいはちょうど開口部のない部分になってくるのでお見合いが気になると言ったことはなさそうです。

間取りとしては、物件内では大きめの2LDK(基本プランの中での話)で、洋室1の7畳や充実した収納など専有面積なりの豊かさがあります。

しかしながら、バルコニー側の柱ですらガッツリ食い込んでいるのは非常に残念で(ザ・パークハウス三田タワーもしかりですが、建替プロジェクトはなぜにこんなんばっかなのだろうか…)、柱の食い込みが影響し室内の梁の影響が大きくなっているあたりも気になりますね。

見ての通りLDと洋室2の間の方立ては梁の影響でかなり大きくなってしまっており(梁の部分だけ天井が低くなっており、天井レベルに差があるので窓際までハイ引き戸を設置出来ない)、洋室2の扉をわざわざ引き戸にした意味すら感じにくいレベルです。

柱がインフレームとなったことでバルコニーはきれいな形をした広々とした空間ではあるものの、そこを何かに使いたい方は限られているでしょうしねぇ…。

坪単価は562万円。低層階との差は500万円ほどになります。上述のような前建条件を考えると価格差はもっと小さいのが相応だった印象すらありますね。

シティタワー恵比寿の低層階(前建の影響のあるお部屋。第1期時点)と比べると若干高い印象にはなるものの、昨今の西口物件はなかなか強烈なお値段になっていますし、このご時世違和感のある水準ではないでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様はもちろんのこと、LDにビルトインエアコン(一部のプランを除く)を搭載するなど、突出した高級感こそないもののそれなりのものとなっています。

管理費は273円/㎡。ディスポーザー付の内廊下ですし、ザ・パークハウス三田タワー同様に物件価格(購入者の支払能力)を鑑みると意外なほどお安い水準になります。
やはりランニングコストを従前レベルに抑えたい事業協力者側のニーズが考慮された水準なのでしょう。

同規模・同パフォーマンスであっても普通の新築分譲マンション(建替プロジェクトではないという意味)ではこのような単価水準にならないはずで、どこを削るとこの水準になるのか不思議だなぁ…。管理会社が普通に三菱地所コミュニティであることからしても一般のケースでも管理会社がもう少し利益を抑えればこのような水準は十分に可能なはずだと思います。

ちなみに、コンシェルジュサービスなどはありませんが、エレベーターは普通に2基あります。先日のプラウド渋谷本町は総戸数100戸でエレベーター1基というちょっとした暴挙でしたが、流石にここではそれはないでしょう。

駐車場は全32台で機械式です。50~60㎡台も少なくない物件ですし、このような駅近立地であることを考えると想定していたよりも多かったです。条例を考慮してのものかな。

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