イニシア横浜桜木町【ランドプランは窮屈だが、2層吹抜エントランス×2階共用ラウンジ】3階49㎡4,758万円(坪単価320万円)

続けて、イニシア横浜桜木町。

設計は明建築設計事務所、施工は大豊建設、そしてデザイン監修はSKM設計計画事務所です。

商業地域で600%という高い容積率が設定されているので必然的に空地の少ないランドプランになった物件になります(建蔽率は80%)。

ただ、コンパクト中心ながら総戸数100戸超のスケールを活かしたエントランス周りには見所を感じることのできる物件で、特に2層吹抜のエントランスゲートは空間的な広がりもあり素敵ですね。
デザイン監修に起用されているSKMの柴田氏は、三菱地所やモリモトの物件での実績が豊富なデザイナーで当ブログの読者の方であればご存知なのではないかと思います。

また、前回の記事で言及しているように当物件の1階部分には事業協力者店舗が5戸入居予定になっており、駅前の通り沿いのマンションらしいものになるのですが、ポイントは2階部分にも共用部が設けられている点でしょう。

総戸数100戸超とは言えタワマンなどではないですし、コンパクトプラン中心のマンションでもありますので、通常は1階や地階などで共用部分を簡潔させてしまうものなのですが、当物件は2階にWi-Fi完備の共用ラウンジを設けています。
1階部分の多くが店舗により消費されてしまっていることに配慮したという点を差し引いても評価出来る点と言って良いでしょう。

コスモスイニシアは総戸数35戸という小規模なイニシア青砥でも似たような計らいを行っており驚かされましたが、コンパクトプラン中心の当物件の方がよりこういったスペースが活きてくるようにも感じます。

前回のイニシア横浜桜木町

公式ホームページ
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お部屋は49㎡の1DK+S、北西角住戸です。北西側には2階建の建物があり、その先、北側は桜木町スカイハイツとお見合い、西側は平戸桜木道路というポジションです。

日照はほとんど望めませんし、低層階だと平戸桜木道路の喧騒も気になるところではありますが、コンパクトな駅前物件として違和感のあるものではないでしょう。

ただ、間取りとしては、疑問がありますね。やっぱり「49㎡」はいかにも中途半端です。住宅ローン控除の適用要件を満たす53㎡超の2LDKを目指して欲しかったですね。
※この専有部形状であれば40㎡程度の1LDK(DK+洋室をひと回り小さな「LDK」にする)が無難だったような印象もありますが、見ての通り、隣地との関係で北側の居室に建築基準法上の有効採光面積を確保出来なかったこと(サービスルームとなってしまったこと)が影響しているのでしょうね。

当物件には50㎡台中盤の2LDKがあり、そういったプランとの兼ね合いなども考慮した結果だと思いますが、実需を考えた場合にはどうしてもこのような面積は検討しにくくなりますし(住宅ローン控除を適用する以上に価格(単価)が魅力的なのであれば話は別ですが…)、投資としても49㎡(しかも1DK+Sという間取り)のニーズが旺盛とは思えません。

三井の「パークアクシス」や三菱地所の「ザ・パークハビオ」などのような大手デベロッパーが手掛ける賃貸マンションはデベロッパー自身が出口(住戸単位での売却)を想定する必要はないのでこういった面積帯のプランが横行しているのですが(分譲マンションにはそうそうない面積帯なので賃貸においてそこが売りになるところも多少はあるでしょう)、一般人が住戸単位で賃貸運用する場合の出口を考えた場合、住宅ローン控除が適用できないというのはやっぱり不利でしょう。

間取りとしては歪な敷地形状に沿った雁行部分になっているので開口部が比較的充実してはいるものの、DKの開口部が小さいのは残念でしょうね。
収納がかなり充実しているのは「49㎡」なりの点と言えそうですが…。

坪単価は320万円。このご時世ですので単価としてはこんなものでしょうね。
しかしながら、やはりこのような中途半端な49㎡という面積であることを考えるともう少しこなれているべきだと思ってしまいます。
40㎡ちょっとの1LDKや53㎡(住宅ローン控除適用可)の2LDKで同様の単価水準を目指して欲しかったですね。

設備仕様面は、総戸数115戸というスケールがありながらディスポーザーがないのは残念です。37~65㎡というコンパクトなプランニングなので分からんではないですし、住友不動産の物件ならば当然の如くないのだとは思いますが…。
食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板などそれ以外は違和感のないものになっています。

管理費は261円/㎡。内廊下ではあるものの、ディスポーザーなしの総戸数100戸超のスケールメリットも有していることでほどほどの水準に抑えられています。

駐車場は全24台で機械式になります。

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