オープンレジデンシア錦糸町【立地は魅力だが、単価高の狭小2LDK】13階48㎡5,410万円(坪単価376万円)

オープンレジデンシア錦糸町。

所在地:東京都墨田区太平3-2-3他(地番)
交通:錦糸町駅徒歩5分(東京メトロ。JR線は徒歩6分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、総戸数42戸

駅が近いことに加え、錦糸公園とオリナスも至近という非常に分かりやすい魅力を備えた物件になります。

1フロア3戸「30~40㎡台のみ」というオプレジらしい小規模物件であり、蔵前橋通りから内に入ったポジションなどを考えるとファミリータイプがいくつかあっても良かったような印象もありますが(南口の駅前はファミリー向けとは言い難いので余計に)、上層階を除くと南面条件が良好とは言えませんのでそのあたりが加味されてのものなのでしょう。

公式ホームページ
IMG_5850[1]
お部屋は48㎡の2LDK、南西角住戸です。周囲には隣接してはいないものの10階建程度のマンションが多くなったエリアで、それらを越えるこの上層階住戸はかなり恵まれたポジションになります。日照はもちろんのこと眺望も楽しめることでしょう。

また、上層階住戸からであれば北側(共用廊下側)からはかなり大きくスカイツリーを望むことが出来ますね。
そういう意味ではベッドルーム1の北側に開口部があっても良かったような気はしますが、敷地形状との兼ね合いもありそちら側には共用階段が存在していますね。

間取りとしては、非常にオプレジらしい柱がガッツリ食い込んだものになります。

商業地域の小規模物件ではあるものの(敷地にゆとりがないものとなりやすい)、15階建とわりと高さを出せたことでランドプランにむしろゆとりを感じることの出来る物件ですので、この柱とバルコニー周りの配慮に欠けた設計はやはり残念ですね。

全戸南向きで日照を得られるお部屋が中心となった物件ですし、バルコニーをもっと奥行のあるものにしてそこに柱をアウトフレーム化して欲しかったです。
※柱をアウトフレーム化していないことで窓際上部の梁の影響も必然的に大きくなっています。

また、常々言っていることではありますが、「48㎡の2LDK」という中途半端な面積帯にもガックリ来ますね。

上述のように1フロア3戸で「33+38+48=119㎡」という構成なので、15階建の1フロア3戸を前提とすると住宅ローン控除が適用可能な53㎡超ほどの大きさを実現するのは難しかったのかもしれません。しかしながら、いずれにしろコンパクトがメインとなるのであれば、「30+36+53=119㎡」とかで十分だったような気がしますし、この立地であれば50(2LDK)~60㎡台(3LDK)のニーズm少なくなかったのかなとも…。

中低層階はその「30+36+53㎡」で、上層階のみ66㎡(=30+36)のプランを設けるというのも一案だったように思います。

坪単価は376万円。
近隣だと蔵前橋通りの北側、駅徒歩6分の地に2016年にブランズ錦糸町が分譲されています。ブランズ錦糸町(50~60㎡台中心)は平均坪単価約290万円だったので、コンパクトプランなりの単価高の傾向があるとはいえ若干強めの印象になるでしょうか。

2016年初めからだと相場はわりと上昇しているのでとりわけ違和感のある水準ではないものの、2LDKとして面積をギリギリまで絞ることで単価高を追求した形にはなるでしょう。
53㎡の2LDK(同単価では約6,000万円)などではまず難しい単価水準です。

0 Comments



Post a comment