オープンレジデンシア錦糸町【小規模ながら15階建によるゆとりの全戸南向き】2階33㎡3,740万円(坪単価373万円)

続けて、オープンレジデンシア錦糸町。

設計は手島建築設計事務所、施工は風越建設です。

外観は近年のオプレジの一般的なタイプで、とりわけ目立つ点は見られないものの、15階建とそこそこの高さがありますし縦のラインを際立たせた悪くないデザインです。

また、小規模ながらランドプランに特色のある物件になります。
敷地面積は約340㎡という小さなものですが、建築面積は160㎡に過ぎず、建蔽率80%エリア(防火地域内の耐火建築物により100%)とは思えないゆとりあるものです。

前回の記事で指摘したようにバルコニー周りのオプレジらしいコストダウン設計は褒められたものではありませんが、無理なく全戸南向きと出来、かつ、建物自体も南側道路からわりとセットバックした位置に建てることが出来ているので、前建との距離感という意味でも魅力が窺えるものになります。

前回のオープンレジデンシア錦糸町

公式ホームページ
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お部屋は33㎡の1DK、南向き中住戸です。道路の向かい正面方向に10階建のマンションがあるので低層階は少々圧迫感がありますが、上述のようにセットバックした位置に建てられていることもあり、低層階でも日照が得られるでしょう。

間取りとしては、物件内で最も小さなもので、こういった面積帯のプランではけして珍しくない「玄関⇒DK⇒ベッドルーム⇒バルコニー」となったプランです。

敷地の南面スパンが十分なことを考えるとこのプランももっとワイドスパンに出来ていたような印象もあるのですが、15階建を前提とするとおそらく隣地斜線制限の影響で建物自体の東西長さをこれ以上にすることが難しかったと思われます。
※逆に言うとこのレベルの東西に長めの敷地形状だからこそ15階建の全戸南向きが実現出来た。

中住戸でこのようなプランになってしまうとDKは行灯部屋になってしまいますし、ベッドルームの引き戸の開きが今一つな点、スパンのわりに短い開口部幅にも残念な思いがあるのは確かですね。

なお、柱・梁の食い込みに関しては先ほどのプランと同様ですので、ここでは割愛します。

坪単価は373万円。先ほどの上層階南西角住戸と同水準であり、低層階ながら面積が小さくグロスが嵩まないがゆえの単価設定ということになるでしょう。

とは言え、角住戸と比べプラン面(主に採光)でかなり劣っていますし、そもそもの柱・梁の食い込んだ設計面の低クオリティを考えるともう少し目に優しい水準が相応であったように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、フィオレストーンの水回り天板など単価なりの違和感のないものになっています。

管理費は306円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら300円/㎡を超えており、小規模物件なりの高めの水準です。

なお、駐車場は1台のみで平置になります。

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