アトラス東高円寺【驚きの開口部、驚きの管理費】27㎡3,416万円(坪単価417万円)

続けて、アトラス東高円寺。

設計はIAO竹田設計、施工は福田組です。

敷地面積約430㎡の10階建総戸数36戸というスケールの物件ですので、共用部等にとりわけスケールを感じることはありません。

しかしながら、蚕糸の森公園至近の眺望的な魅力も高いポジションの物件ということでガラス手摺をふんだんに用いた外観デザインはアトラスシリーズらしい端正なものです(前回の記事で取り上げたプランのように蚕糸の森公園側の東側開口部に物足りなさを感じたりもしますが…)。

エントランスは木調ルーバーと光壁に彩られた坪庭に面した空間でこちらもアトラスらしいセンスの良さを感じるものですね。設計だけでなくデザインも実績豊富なIAO竹田設計によるものでしょうか。

設計面においては、27~65㎡というコンパクト中心ながら幅のある面積帯であることが1つのポイントになります。

駅近の大通り沿い(27㎡のプランだけは北側青梅街道に面している)ですので分からんでもないのですが、アトラス(旭化成)が20㎡台をプランニングすることは多くないですし、他プラン(40~60㎡台)との兼ね合いを考えるとせめて30㎡に乗せて欲しかった印象にはなるでしょうね。

近年はマンション価格高騰で30㎡台ならば単身女性などを中心に実需での検討が増えているのですが、流石に20㎡台ではほぼほぼ投資賃貸ニーズに頼るしかなく入居者の属性や入れ替わりを考えると歓迎しにくいところがあります。

前回のアトラス東高円寺

公式ホームページ
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お部屋はその27㎡の1K、北東角住戸になります。北は青梅街道、東は中層階以上で蚕糸の森公園を望むことの出来るポジションになります。

また、眺望だけではなく間取りにも特長があるのがこの物件の凄いところでしょう。
そこいらへんのワンルーム投資マンションでよく見かける27㎡の1Kですし、この面積ではありきたりなプランを思い浮かべる方も少なくないと思うのですが(実際、私も当初物件概要の27㎡~を見たときはそう思いました)、断じてそうではないのがこのプランの凄さです。

蚕糸の森公園を望む東方向にかなり幅のある開口部が設けられているだけでなく、さらに北側にも幅のある開口部があるというインパクトのあるものです。

20㎡台のワイドサッシというとパークリュクス虎ノ門のようなケースもありますし、これ以上のものも幾らかは世に存在しているかとは思いますが、20㎡台の1Kでわざわざ妻面にまでこんなに幅のあるサッシを採用しているというケースはちょっと記憶にないですね。

前回の記事で取り上げた65㎡の3LDKは妻面の開口部がかなり貧弱で残念と申し上げましたが、それだけ「妻面の開口部の充実」を図るということはハードルの高い事象に他ならず、この面積帯での両面ワイドサッシは凄いを通り越して「不可解」とさえ思えるレベルなのです。

20㎡台でのこの開口部の方がよりインパクトがありはするものの、ここまでしっかりとしたプランニングを採用し、かつ、蚕糸の公園ビューとなるのであれば実需ニーズが増えてくる30㎡台中盤ぐらいの面積があっても良かったように思いますね。
投資賃貸にしておくには勿体ないぐらい特色のあるプランです。

なお、1Kプランとしてオーソドックスな廊下とキッチンを兼ねた設計としたことで効率性を高めることが出来ていますし、玄関がクランクインということでプライバシー面への配慮がなされているのも◎でしょう。

坪単価は417万円。やはり20㎡台なりの単価高が窺えはするものの、このポジション・プランであればやむを得ないところでしょう。
ただ、このような良いパフォーマンスのお部屋であっても「物件価格ほどは賃料が伸びない」のが一般的であり、投資賃貸向きのお部屋という感じではないでしょうね。
せっかくこのような魅力ある設計を採用したのであればやはり実需がメインターゲットになりうる面積帯であって欲しかったと思います。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはないものの、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついています(1Kタイプは食洗機だけでなく床暖房もありませんが、トイレ手洗い器はついています)。

管理費は199円/㎡。…驚きの安さです。ディスポーザーなしの内廊下ですし(むろん冷暖房機能は付いていないのでしょうが…)、このような小スケールでのこの水準はビックリですね。このようなスケール・価格帯の物件ならば2倍程度の水準であっても何らおかしくありません。

管理会社はグループの旭化成不動産コミュニティではなくユニオン・シティサービスという会社でおそらく管理委託料が安いのだと思います。当物件には3戸非分譲住戸があるように従前はビルがあった場所なのでその点での兼ね合いがあるのかもしれませんね。この水準できちんと維持管理してくれるのであれば言うことないですね。

アトラス新宿河田町ヒルズで従前の管理会社を使うことで管理費を抑えていた(地権者の意向?)のと似たケースになるでしょうか。

駐車場は身障者用を含む全2台でいずれも平置になります。

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