ハルミフラッグ【一般的な66㎡ではそう見られない豊かな玄関周り】3階67㎡5,430万円(予定)(坪単価約270万円)

本日は4度目のハルミフラッグです。

正確な数字は把握していませんがモデルルーム来場者数が既に約3,000組にもなるというとにかく注目されているマンションですし、プランバリエーションも非常に豊富ですのでまだまだ書きたいことが山ほどあります。

まずは前回の記事で予告したように共用部ないし管理費について言及していきたいと思います。

共用施設は、「全街区(ポートビレッジ(賃貸棟)除く)の居住者が相互に利用可能なもの」と「各街区居住者のみが利用可能なもの」に分かれており、全51の多彩な共用施設のうち26室が相互利用可能になっています。

ラウンジ、パーティールーム、キッズルーム、ゲストルームなどの一般的なものはもちろんのこと(もちろんそれぞれが複数あります)、珍しいものとしてはスポーツバー(ゴルフシミュレーターやビリヤード台も完備)や足湯ラウンジ(マンションの足湯は、皇居一望の天空の足湯として有名な平川町森タワーレジデンス以来?)などもあり非常に充実しています。

ただ、共用面において個人的にそれ以上の評価が出来ると思っているのが、1棟1棟しっかりと造り込まれたエントランス、ビレッジごとに地下に設計された車寄せのある地下駐車場、各階ゴミ置場やガラス貼のエレベーターホールですね。
※地下駐車場、各階ゴミ置場、ガラス貼のエレベーターホールなどについてはいずれもこれまでの記事で言及済なので過去記事をご覧下さい。

特にエントランスは毎日のように通るところですし、そこが素敵か否かはマンションの資産価値を計る上でも非常に重要な点になってきます。

こちらも既に言及済なのですが、中でもパークビレッジのB棟はエントランスからエレベーターホールの間(エントランスは複数あり、どこから入るかにもよる)に「フラッグロビー」という2層吹抜の抜群のスケールを誇るものがあり、B棟単体の総戸数194戸というスケールでは通常なし得ないものとなっているのが大きな特長になるでしょう。

2本のタワー棟を除くとこういった2層吹抜の空間がエントランス周りに広がっているのはそのパークのB棟とシーのA・D・E棟だけであり(サンには1棟もなかったはず)、そのあたりも住戸選択(棟選択)の重要な要素の1つになってくるかもしれません。

なお、当然のことながら管理費などのランニングコストも街区・棟ごとに異なっています(管理費は管理組合が分かれていることに伴い棟・街区・全体ごとに発生していてその合計を各戸が負担することになります)。
特に影響を及していると思われるのは「戸あたりのエレベーターの基数(定期点検コストなどが馬鹿にならない)」と「共用廊下の設計(内廊下とすると冷暖房費(空調費)がかかる)」で、第1期で分譲予定の棟の管理費を比較するとこんな感じになります。
※いずれも自転車用やサービス用のエレベーターを除いた「住戸階に向かう際に使用できるエレベーターのみ」をカウントしています。

パークビレッジ
A棟:325円/㎡(89戸2基、外廊下)
B棟:313円/㎡(194戸3基、外廊下)
C棟:313円/㎡(217戸3基、外廊下)
F棟:298円/㎡(163戸2基、外廊下)

シービレッジ
A棟:298円/㎡(179戸3基、外廊下)
B棟:358円/㎡(78戸2基、「内廊下」)
D棟:310円/㎡(177戸3基、外廊下)

比較的安いのは外廊下の中でも基あたり戸数の少ないパークのF棟、一方、高めなのは基あたり戸数の多いパークのA棟やシーのB棟になるようです。シーのB棟は、そのいわゆる「3戸1エレベーター」の採用に加え内廊下を採用しているので頭1つ抜けた水準になっています。

ただ、全体的に言えることは各階ゴミ置場に加えコンシェルジュサービス、24時間有人管理までついてのこの水準は悪くないでしょうということです。

特に、シーのB棟は358円/㎡と一見高く感じるかもしれませんが、総戸数78戸でエレベーター2基、各階ゴミ置場(3戸1エレベーターを採用しているので各階ゴミ置場も1フロア2つなので余計に手間(人件費)がかかる)、内廊下、24時間有人管理、コンシェルジュサービス付でのものなので、通常の単体78戸ではまず不可能な水準だと思います。スケールメリットが活かされた水準なのは間違いないでしょう。

前回までのハルミフラッグ

公式ホームページ
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お部屋はC棟の67㎡の西向き中住戸になります。道路の先がサンビレッジの敷地になるポジションで、正面方向にはサンビレッジのF棟を望む形になるものの、距離は十分に確保出来ており、低層階でも南西方向「棟と棟の間に東京湾」を望むことが可能です。
内向きの棟の中では視界面での魅力が比較的高いポジションになるでしょうね。

エントランスはB棟のフラッグロビー周りほどのスケールを感じることはないものの、一般的な物件に比べれば十分立派なものですし、こちらC棟のエントランスには「パークビレッジ」のコンシェルジュカウンターがあるという点も1つの魅力にはなってくるでしょう。
日常的にコンシェルジュのお世話になりたい方(むろん電話で済むこともありますが…)には良い材料でしょうね。

間取りとしては2LDKとしてはかなり大きな方になるものの、パークとシーの中(詳細不明のタワー棟除く)では最も小さなプラン、つまり、サンが分譲されない第1期分譲住戸という括りにおいても最も小さなものになります。
※サンビレッジには60㎡台前半のプランもそこそこあるものの、やはり50㎡台以下はなく(詳細不明のタワー棟除く)、基本的に大きな面積が中心になっています。躯体は選手村のものがそのまま使われますので小さなプランを設けるのは難しかったのでしょう。

66㎡もある2LDKとなると少々無駄な造りであっても十分に2LDKとしての機能を確保することが出来るものですが、当プランは「効率性」や「ゆとり(無駄とは違う)」をしっかりと追求出来ているのが素晴らしい点です。

玄関前に深いアルコーブを設けたことで玄関・廊下の長さを削減しつつもメーターモジュールによるしっかりとした廊下幅を採用するなど、住宅の顔として申し分のない玄関周りを実現させています。

66㎡でここまでゆとりを感じる玄関周りというのは一等地の高額物件(そういった億ションですら昨今は玄関周りに物足りなさを感じるものもあります)などでしか見られないもので(比較的お値段が控えめな物件で言うと「ホワイエ」を採用したザ・タワー横浜北仲は玄関周りにかなり特長がありました)、この面積・価格帯でのこの玄関周りは価値あるものと言って良いでしょう。

これだけ話題性のある物件なのでこれまであまりマンションを見たことがなかった方が検討するケースも少なくないはずで、そういった方にとっては特段の驚きを覚えることはないのでしょうが、実はかなり珍しく凄いことなのです。

一方、残念に感じるのは連窓サッシが採用されていない点、洋室2の引き戸の開きが中途半端な点でしょうか。メニュープランにはLD隣の洋室をLDに加えた1LDKなどが見られますが、大きく開け放つことの出来るウォールドアになっているものはありません。

坪単価は予定価格で約270万円。まだ予定価格の段階ではありますが、階ごとに10万円単位まで出ているのでほぼほぼFIXと言えるでしょう。
隣の隣の87㎡の3LDK中住戸は同階で坪単価約243万円という水準ですので(隣の隣の方が東京湾も見えやすい)、物件内ではグロスの嵩まないプランなりの単価高にはなっているようですね。

上述のようにサンビレッジには60㎡台が比較的多いものの、シーに至っては最低でも85㎡以上ですし、パークも60㎡台がかなり少ないのでこういった値付けになるのは仕方ないところなのかもしれません。

おいおい建設・分譲されるタワー棟にはこのような面積帯のお部屋は間違いなくあるはずで、「40㎡台の1LDKなどもあるであろうタワマンの60㎡台」というのは思いのほか単価が乗らないことが少なくありません(特に近年は40㎡台に比べ50~60㎡台の単価がこなれているケースが目立つ)。

そのため、そこいらへんとの将来的な競合が少々気になったりもしますが、現状の市況のままで推移する限りはタワー棟の方が大分単価が高くなるというのが既定路線になります。

2 Comments

Kevin  

見本市

いつもブログ楽しませて頂いております。
ローン審査は通りましたが希望間取&希望階は要望書で5倍のため、見本市の様な多彩な間取りの中から我が家向けの部屋を探しています。
4B96で天井高2700mの11階から13階に興味を持ち、サッシ高さも+200mmか確認するため資料送付をお願いしました。
モモレジさんの安定感のある記事はとても参考になります
今後もよろしくお願い致したく。

2019/07/02 (Tue) 14:44 | EDIT | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: 見本市

コメント有難うございます。
また、とても参考になると言っていただいてとても嬉しいです。

ご返信は記載いただいたメールアドレス宛に後ほどさせていただきますのでもうしばらくお待ち下さいませ。

2019/07/02 (Tue) 18:18 | REPLY |   


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