ハルミフラッグ【パノラマオーシャンビューの南角120㎡超でもこの単価】10階128㎡12,950万円(予定)(坪単価約336万円)

ハルミフラッグ、No.5(5記事目)になります。

今回はバルコニー周りを中心としたデザインについてちょっくらコメントしてみようと思います。

バルコニー周りに関しては、3記事目で言及したシービレッジの波形の「オーシャンビューバルコニー×エアサンテイク・フィン」が最も特長のある部分かと思いますが、それだけではありません。

パークのA棟及びサンのA棟にはウェイブバルコニーという緩やかなカーブを纏ったバルコニーを採用、また、パークのD棟及びサンのD棟でみられる「リンカーデッキ」という竹ルーバーのデザインもとても格好の良いものです。

また、F88タイプのモデルルームで実感出来るのですが、「ワ・ファサード」というパークビレッジのE・F棟で導入されているバルコニー袖壁や天井に立体感を出したデザインは外観にも大きな影響を与えてくれるはずで、25(組)ものデザイナーがゾーンごと棟ごとに携わっているだけのことはありますよね。

一般的には多棟設計になればなるほど1棟1棟のデザインからは繊細さが失われてしまうものですが、ハルミフラッグの場合は「ここに参加するだけで名前を売ることが出来る(実績として様々な場で公表出来る)」というメリットがあるのは言うまでもなく、各デザイナーがしのぎを削った結果がこの1棟1棟の繊細なデザインということに他ならないのです。

前回までのハルミフラッグ

公式ホームページ
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お部屋はシービレッジのA棟、128㎡の4LDK、南角住戸です。シービレッジの街区の中でも南端に位置するA棟の南角は、南西に客船ターミナルのあるポジションです。
客船ターミナルの最高部は高さ約44mですのでおよそ30mほどのこの階では影響がありはするものの、この階からであれば南東~南西にかけてしっかりとしたオーシャンビュー及びレインボーブリッジビューが望める申し分のないポジションになります。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションのため最低85㎡となったシービレッジのお部屋の中でも大きなものが採用されており、4LDKであっても随所にゆとりを感じることが出来るものです。

10.5畳のマスターベッドルーム、ダブルボウル、1822の浴室など、ワンランク上の設計で、これだけの面積がありながらも柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのも凄いことですね。

以前の記事で言及しているようにシービレッジはパークやサンに比べ下り天井(梁)が5cm低くなっており、サッシ高は10cm低い2mと少々物足りない水準ではあるのですが、二次元的に言えば当プランのコーナーサッシは非常に迫力のあるものです。

さらに言うと、1記事目に取り上げたパークの角住戸のコーナーサッシは逆梁だったのでかなり存在感のあるカウンターが存在していたのに対して、こちらは順梁になっているので床部分の使い勝手はより良いものとなっています(その分、窓際上部の下り天井は存在感がありますが…)。

坪単価は336万円。晴海客船ターミナルの影響や南西方向眼下が広大な晴海ふ頭公園のパークビューとなるか否かが考慮された結果でもあるのでしょうが、坪単価400万円前後の水準だったパークのA棟角住戸と比べるとこなれていると感じますね。
晴海客船ターミナルを超える同プラン上層階住戸との価格差もほとんどないですし、実質的な眺望がどうとかよりも「デベロッパーがどの部分をハルミフラッグの主役と位置付けているか」が如実に価格に表れてしまっている感があるのは気のせいでしょうか。

要するにパークのA棟(サンのA棟)が「それ(主役)」であり、気持ち眺望で劣るとはいえ、名よりも実を取りたい方はシーのA棟の角住戸は狙い目でしょうね。まぁ、実際既にかなり倍率ついてますけど…。

パークの主役と比べ面積がさらに大きいことでグロスに大差はないのですが、上述のように水回りなどにワンランク上の豊かさがありますし、通常の物件であれば「完全なるプレミアム住戸」として「プレミアム」がガッツリ乗っかった単価になるようなお部屋になりますので、このぐらいのご予算でワンランク上の大きさのお部屋に住みたい方にとっては恰好のものになるでしょう。

なお、そもそも駅距離のわりに高過ぎると感じている方も少なくないと思います。
ただ、常々言及しているように郊外はさておき都心部においては昨今の駅近信仰は行き過ぎとすら感じており(この物件なんかはまさにそうですが、駅前までいかなくとも大概の事が足りる)、クラウドなどの普及により自宅などで仕事が出来る人が増えていることを考えてもそこまで減点する必要はないのではないかと思っています。

リセールバリューデータなどの影響でどうしても駅徒歩5分内か否か、駅徒歩10分超か否かなどで物件を選別してしまいがちですが、それはあくまで平均値でしかなく「同じ駅徒歩11分」でも周りに何があるか、最寄駅がどんなか、その物件自体がどのようなパフォーマンスかなどによって結果が千差万別なのは言うまでもありません。

No.5(5記事目)は以上になります。
いつになるか分かりませんが、ハルミフラッグはまだまだ取り上げていこうと思うのでぜひご期待下さい。
カラーセレクトが8つもあるという点にも驚かされる物件ですし設備仕様面でも述べたいことがたくさんあります。

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