ルジェンテ荻窪【参道沿いの駅近好立地】40㎡5,890万円(坪単価481万円)

ルジェンテ荻窪。

所在地:東京都杉並区上荻1-11-18
交通:荻窪駅徒歩4分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、24戸

ルジェンテシリーズであることからお分かりのように、敷地面積約320㎡、プランも30~40㎡台のみで構成された小規模コンパクト物件になります。

しかしながら、そのポジションは荻窪駅徒歩4分の駅近、加えて荻窪白山神社の参道(緑)に面しているという稀有なものとなります。

駅近ながら落ち着きも窺えるポジションですので、小規模とは言えどもファミリータイプなどがあっても良かったような思いもありますが、参道は敷地の北東方向になりますし、日照などとのバランスを考えてもこれが無難なのでしょうね。

荻窪界隈ではパークホームズ荻窪ザ・レジデンスアトラス荻窪大田黒公園とファミリータイプ中心の超高額物件が立て続けに分譲された後ですし、ブランドなどを考慮してもこれぐらいが売りやすいのは間違いないでしょう。

ちなみに、ホームページの「ロケーション」のページが「おぎくぼネコ歩き」という猫をからめた構成になっており非常に面白いですね。モモレジも出して欲しい…(笑)

設計はクオリティ、施工は増岡組で、ルジェンテシリーズの大半がそうであるようにここも完成売りになります。

外観デザインは大きな特長こそないものの、高単価帯の物件なりにしっかりとした造りになっていると感じます。
門構えに御影石を用いたエントランス周りに加え、バルコニー戸境部分までをコンクリでしっかりと区切った設計・デザインを採用したことで全体的に重厚感が窺えます。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡超の1LDK、東角住戸です。北東はその参道の雄大な並木を目前に望むポジション、また、この上層階住戸であれば南東の隣接ビルを越えてくるので日照も得られますね。

一方、南方向、隣接ビルの先は線路になるので上層階住戸は線路の影響が強くなるというデメリットもあるにはあります。完成売りなので実際のお部屋でそれを体感できるのは安心材料でしょう。

間取りとしては、これでも物件内で最も大きなものになります。
1LDKとしてごくごく標準的な大きさにはなるのですが、バルコニー側の柱でさえもインフレームになっているのは気になりますね。

ルジェンテシリーズは基本的に小規模コンパクト物件になるのでこういった柱の食い込みはけして珍しくはないものの、当物件はかなり立派な価格帯の物件ですのでもう少し配慮があってしかるべきだったのかなと。
北東面が雁行設計になっているのもそれをより難しくしているかとは思いますが…。

なお、線路の影響はあれど、参道向きの北東側だけでなく南東側(妻面)の開口部もしっかりしている点は評価出来ますね。
洋室の幅のある開口部に加え、浴室にも窓を設けているのは立派だと思います。

坪単価は481万円。パークホームズ荻窪ザ・レジデンスは平均坪単価約445万円、アトラス荻窪大田黒公園は平均坪単価約435万円という水準で、当物件も近い水準になるようです。

しかしながら、立地・物件属性が大きく異なるわけで、確かに当物件のポジションも珍しいものではあるものの少々強気な印象が拭えません。

パークホームズとアトラスはこちらよりも少し駅が遠くなりますが、いずれもパークサイドのブランド物件で、特にアトラスに至っては大田黒公園を望む100㎡超のプレミアム感のあるお部屋が多くある中でのその単価になるので、「コンパクトな分、単価が高めに出てしまう」と言ったような一般的なケースとはワケが違うのです。

駅近と言えども荻窪なので「高単価帯のコンパクトニーズ」は都心部ほど旺盛でないことは明らかですし、利回りなどの面からいっても(むろん実需の場合は直接の関係はないが、資産価値は利回りの影響も受けるものなので…)もう少しこなれた水準が相応だったのかなと…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、水回りの天然石天板仕様などそれなりのものとなっています。

管理費は453円/㎡。ディスポーザーはないものの、小規模な内廊下物件ですのである程度の水準は致し方ないでしょう。ただ、この水準は少々高過ぎな部類であり、価格(ローンの支払い)に加え、このランニングの負担は結構重く感じますね。

なお、駐車場はありません。

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