ルピアコート篠崎【ピアキッチン×充実した開口部】71㎡5,058万円(坪単価236万円)

ルピアコート篠崎。

所在地:東京都江戸川区篠崎町2-432-8(地番)
交通:篠崎駅徒歩8分
用途地域:準工業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:10階建、39戸

2016年分譲のプレシス篠崎の西向かい、京葉道路から少しだけ内に入ったポジション(と言っても南側は平地の駐車場なので面しているようなものですが…)に誕生するマンションです。

駅東なので篠崎公園は近くはないものの、江戸川河川敷まではかなり近く、ポニーランドや江戸川区子ども未来館、また、通学区の篠崎小学校もほど近い子育て世代にとっての魅力が窺えるポジションになります。

1フロアに1戸30㎡台があるのはやや疑問ではあるものの、それ以外は70㎡前後となったファミリータイプ中心の物件になりますね。

設計・施工は川口土木建築工業です。

西側が大きな平地の駐車場であることを加味した西向き中心の設計で、京葉道路や首都高の影響を考慮したのか南向き住戸率は低めです。

外観デザイン等に特筆すべき点はないものの、隣地の8階建のプレシスなどよりも高さを出したことで、ランドプランに比較的ゆとりを感じることの出来る物件です。

敷地面積約865㎡に対し、建築面積は約395㎡なので単純計算で空地率は約54%になりますね。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。南も西も駐車場であり、将来的な保証はなく、京葉道路が間近にもなるのですが、その分、前建との距離が十分に確保された日照良好なポジションです。

間取りとしては、「ルピアコート」なのでお分かりのようにピアキッチンが最大の特長となるでしょう。
回遊型の家事動線を内包したピアキッチンはポラスの物件ならではのものです。

ルピアコート西葛西の角住戸プランに比べると一回り小さなものになりますし、こちらは逆梁工法を採用した逆梁カウンターがLD内にあるタイプなので、空間的な広がりが今一つな印象もあるのですが、カウンター部分にL字サッシを採用するなど開口部に力を入れたプランでもあります。

カウンター(梁)の高さがわりかし低く出来ているので腰高窓のサッシ高も上々ですし、さらには掃き出し窓の洋室2のサッシを天井間際まで(逆梁なのでこの掃き出し窓のところには梁がない)の生粋のハイサッシと出来ている点も素晴らしいですね。
逆梁工法のケースでもここまでの高さのハイサッシを採用している物件は非常に少ないです。

また、西面以外には大きな開口部はないものの、南面と東面にも豊富に開口部を設計しており、シューズインクロークにも開口部を設けるなど通風面での魅力も高いプランと言えるでしょう。

坪単価は236万円。低層階は210万円ほどの水準ですので、わりと眺望面のプレミアムが乗っていると感じます。将来的に視界が変わってしまうリスクがありはするものの、少なくとも現状は良好なポジションですので大きな違和感はないでしょう。

プレシス篠崎の平均坪単価約205万円よりは幾らか高くなるようですが(当物件の平均は220万円ぐらい?そもそも当物件は30㎡台が平均単価を引き上げる傾向にあるので平均で論じるのはあまり意味がありませんが…)、プレシスは2016年初めですし今時期はこんなものでしょう。

近年駅西で分譲されたエクセレントシティ篠崎エクセレントシティ篠崎公園などと比べると環境面や駅距離の影響か気持ち弱めと言ったところになりますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター(トイレは古めかしさのあるタンクタイプ)などの高級感のあるものも見当たりませんが、食洗機に加え食器棚がついています。

管理費は180円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしのものですが、けしてスケールのある物件ではありませんし、200円/㎡未満ならば上々でしょう。

駐車場は全13台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの11台が機械式になります。

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