ブリシア石神井公園Ⅱ【いわゆる狭小だがポーチやバルコニーにゆとりある設計】2階60㎡3,999万円(坪単価219万円)

ブリシア石神井公園Ⅱ。

所在地:東京都練馬区高野台4-2616-12(地番)
交通:練馬高野台駅徒歩12分、石神井公園駅徒歩17分
用途地域:準住居地域、第二種住居地域
階建・総戸数:地上4階地下1建、22戸

高野台駅からは現在分譲中のブリリア練馬高野台のさらに先、谷原の交差点付近に位置した物件になります。
笹目通りや目白通りに面していない交差点から少し内に入った位置にあり、「住居地域」なりの落ち着きも窺えるポジションと言えますね。

ブリシアシリーズらしい総戸数22戸という小規模物件にはなりますが、面積帯は50~70㎡台で立地なりにファミリータイプ中心のプランニングになっています。

設計は辺見勉一級建築士事務所、施工は柏木建設です。

特長としてはエントランス周りのシックな装いと1階住戸に設けられた大きなテラスでしょうか。こういった1階住戸の設えは近年のブリシアシリーズで多く採用されたこのブランドの売りの1つになります。
また、最上階住戸にはブリシア木場公園などで見られたスカイテラス付住戸もありますね。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の2LDK+S、北東角住戸です。北側目白通り沿いには背の高いマンションがあるのですが、その手前には愛宕神社の雄大な木々が茂っているのでお見合い感はありません。
また、東側は接道していますし、大通り沿いとは異なり比較的背の低い建物で構成されているので圧迫感などもないでしょう。

間取りとしては、実質3LDKとしてはかなり小ぶりなものでブリシアシリーズらしい狭小感の強いものになります。

この面積でファミリータイプとしての使い勝手を可能とするためには限界まで効率性を高める必要があり、見ての通り玄関廊下は超コンパクトな造りになっています。

そのため、当然の如く全室リビングインではあるのですが、洗面所がノンリビングインに出来ているのは良い点ですし、玄関前に大きな門扉付のポーチが用意されているのも良い材料と言えるでしょう。

また、柱の食い込みも多くないですし、広々とした奥行のあるバルコニーも評価出来る点になります。

坪単価は219万円。平均坪単価約260万円のブリリアとは異なり駅徒歩10分を超えてしまうポジションなり、ブランド力に欠ける中小デベロッパー物件なりの水準でしょうか。

スケール面(ないし高級感)でも劣ることを考えると単価差はけして大きくはないものの(ブリリアの低層階などには坪単価230万円ほどのものもある)、ファミリータイプながら面積をかなり絞っているため「グロス」では大きな差がありますね。

設備仕様面は、この価格帯の小規模物件なのでディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは当然のことですが、食洗機どころか床暖房すらもないのはやはり残念ですね。これがブリシアシリーズの標準ではありますが…。

管理費は225円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数22戸の小規模になるので違和感はないでしょう。ただ、昨年の管理費ランキングNo.1のブリシア小岩は総戸数38戸というスケールで73円/㎡という水準でしたので、それと比べてしまうとやたら高く感じてしまいますけども…。

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