グランフォーレ立川【コンパクトとは言えども…】6階33㎡3,378万円(坪単価337万円)

グランフォーレ立川。

所在地:東京都立川市錦町2-3-4
交通:立川駅徒歩6分、立川南駅徒歩7分
用途地域:商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数:12階建、42戸

コーセーアールイー(及び三信住建)による「グランフォーレ」シリーズです。
コーセーアールイーは福岡を中心に分譲を行っている会社で、首都圏での供給は2015年のグランフォーレ横浜鴨居以来になるでしょうか。

首都圏での供給はこれまでファミリータイプが中心という印象でしたが、こちらは全戸30㎡台のコンパクトとかなり偏ったものになります。

立川駅から徒歩6分という利便性上々のポジションとは言え、立川通りから内に入った落ち着きも窺えるエリアですので、もう少し大き目というかこれまで通りファミリータイプを中心としたプランニングでもおかしくなかった印象すらありますね。

ただ、その一方で、周辺の分譲マンションの供給状況からするとそのようにコンパクトになるのもやむを得ないというかむしろ当然と言えるかもしれません。

立川通りの向かいでは2017年末に分譲開始したザ・パークハウス立川テラスヴィークコート立川が未だ分譲中なのです。

都下のマンション市況はこのエリアに限らず苦しいところが多いので意外ということはないのですが、そのザ・パークハウス立川テラスの向かいにはまんがパークなどもある子ども未来センター(子育て支援施設)や広場・公園などファミリーにとっては特に魅力のある施設がありますし、こんなに苦戦するとは思っていなかったというのが正直なところです。

設計は叶設計、施工は菊池建設です。床スラブ厚は一般的な200mmよりも薄い180mmなのは気になる点ですが、二重床にはなっています。

スケールのあるものではありませんのでエントランス周りなどに特段のゆとりを感じることは出来ないものの、全体的にデザイン面には力が入っていると感じる物件ですね。

縦格子手摺とガラス手摺を使い分け、さらに、外壁タイルに質感のあるものを用いた外観デザインはわりと存在感のあるものですし、エントランスアプローチの両サイドに柱サボテンをあしらうなど個性や拘りが窺え好感が持てます。

エリア的に内廊下物件は少ないのでそれも差別化要素の1つになるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は、33㎡の1LDK、南東角住戸です。中層階以上で南側・東側共に視界抜けが出てくるポジションで、むろん日照も良好になります。
そういう意味ではやはりファミリーに対応するぐらいの大きさがあっても良かったように感じてしまうのですが、高額な販売単価を見る限りそういったプランを設けるのは難しかったのでしょうね…。

間取りとしては、30㎡台前半のコンパクトな1LDKになります。
読者の方であればお分かりのように玄関位置がかなり北西部に引っ張られてしまっているので面積帯のわりに玄関廊下による面積消費が大きい点がウィークポイントになるでしょう(LD内に実質的な廊下部分が大き目に混入している)。

ただ、当プランが上手いと思うのは、玄関の下足スペースをかなり大き目に取っている点ですね。
廊下を長くするのではなく下足スペースを大きくしたことで玄関周りに広がりを生み出すことが出来ていると思います。

LDKで8.6畳、洋室3畳と居室は最低限の大きさしかありませんので、洋室の引き戸は完全に開け放つことの出来るウォールドアであって欲しかったとは思うものの、一方でウォークインクローゼットはかなり大き目のものとなっており、コンパクトながら収納が比較的充実しているのは良い材料でしょう。

当プランは敷地南東端にあり、L字の歪な敷地形状が強く影響したプランということになるのですが、そのわりには柱の食い込みが抑えられていると感じますし、浴室に窓があるあたりも評価出来る点でしょう。

坪単価は337万円。上述のファミリータイプ中心のザ・パークハウス立川テラスやヴィークコート立川は平均坪単価約270万円という水準で長期販売になっていることからもお分かりのように、言うまでもなくコンパクトゆえの高単価ということになります。

近年の立川駅界隈の似たような面積帯の物件というと2015年のルジェンテ立川が記憶に新しいところで、今よりもマンション価格の安かった時期とは言えルジェンテはこちらよりも立川駅に近い徒歩4分のパークサイドというポジションでしたので、コンパクトとは言えこちらは少々盛り過ぎな印象になるでしょうね。

20㎡台のいわゆるワンルームプランならばこのような単価でもおかしくないと思うのですが、30㎡台になると…。

都心部の駅近などであればファミリータイプ中心の物件に比べ単価がかなり強くなるようなケースは少なくないものの、立川駅のこのポジションはとりわけコンパクトニーズが旺盛なエリアというわけではないので、ファミリータイプに比べここまで単価が高くなるというのはちょっと極端でしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーは当然ありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターどころか食洗機すら見当たりません。コンパクトマンションなので床暖房があるだけでもマシと言えなくもないですが、わりと立派な単価の物件ですのでちょっと残念ですかね。

管理費は341円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下でスケールのある物件でもありませんので違和感のない水準でしょう。

駐車場は平置2台になります。

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