ミオカステーロ中野島Ⅲ【この単価帯ながら充実した設備、スラブ厚にも注目】2階77㎡4,598万円(坪単価197万円)

ミオカステーロ中野島Ⅲ。

所在地:川崎市多摩区菅馬場1-3819他1筆(地番)
交通:中野島駅徒歩10分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、43戸

ミオカステーロ中野島Ⅰ・Ⅱはいずれも生田アドレスの府中街道沿い(準住居地域)で、駅徒歩10分超のポジションでしたが、こちらはより住宅に適した第一種中高層住居専用地域内にあり、府中街道などの大通りや線路などからも離れたポジションなのでかなり落ち着きがありますね。
物件からすぐのところが二ヶ領用水になる環境面での魅力も窺えるポジションです。

通学区の東菅小学校は徒歩10分とけして近くはないものの、中野島中学校が至近となるポジションに誕生するファミリータイプ中心の物件になります。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある山田建設です。
床スラブ厚が275~350mmとボイドスラブの中でもかなり厚みのあるものが採用されているのは1つのポイントでしょう。
※スラブ厚に特長のある物件はあまりないので普段は特段言及していないのですが、350mmはなかなか凄いですね。基本は275mm程度で350mmはイレギュラーな部分になるのではないかと思いますが…。

外観にとりわけ高級感のある部分などは見受けられませんが、奥行のあるエントランスアプローチは悪くありませんし、南向き住戸の設計に特徴がありますね。

中住戸のバルコニー面に凹凸を設けることでLDを二面採光とするなどプラン面での工夫が窺える物件になっています(ミオカステーロ二子多摩川などでもみられるこのブランドではけして珍しくないものですが、一般的には多くありません)。

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の4LDK、南西角住戸です。南側から南西側にかけては4階建のマンションがあるので低層階だと視界面は芳しいものではないものの、手前はそのマンションの平地の駐車場なのでそれなりには距離が確保出来ていますし、日照も問題ないでしょう。西側は戸建になりますので、日照に関してはかなり期待の出来るポジションになりますね。

間取りは、4LDKとしてはやや小ぶりなものにはなるものの、近年においては何ら珍しくはない違和感のないファミリータイプと言えるでしょう。

ちなみに、同時期分譲となるプラウド中野島にも4LDKはありますが、当然のように80㎡超ですし、上層階のルーバル付のプランにしかありませんので7,000万円台になるようですね。

なお、このプランは田の字の延長上ではあるものの、南面が上述のように凹凸のある設計になっていることで洋室4が少々珍しい位置にあるのが1つの特徴となってくるでしょうか。

このような位置にあることで洋室4が二面採光になっていてちょっとした「サンルーム」のようになっているのは面白いと思うのですが(ミオカステーロ府中緑町Ⅱパークアベニューにはサンルームがありました)、LDの外側に洋室1とこの4があるため、LDの開口部がかなり小さくなってしまっているのはやはり残念ですね。

4LDKとは言え、角住戸でこのような小さなLD開口部となることは通常ありませんし、洋室1・3・4のいずれの引き戸も完全に開け放てるウォールドアのようになっていない(LDとの一体感が薄い)のも残念に感じる点になります。
4LDKの全室に開口部を設け、かつ、浴室にも窓を設けることが出来ているあたりは角住戸ならではということになってくるとは思いますが…。

角住戸にしてはバルコニーが小さめなのもちょっと勿体なく感じますね。

一方、家事動線を魅力あるものにするキッチン・洗面所の2WAY設計は評価出来る点になるでしょう。

坪単価は197万円。やや小さめではありますが、4LDKで4,000万円台中盤というグロスはエリアなり中小デベ物件なりの水準ではあるでしょう。
駅徒歩12分、かつ、府中街道沿いのミオカステーロ中野島Ⅱは平均坪単価約190万円だったのですが、当物件はほぼ同じか気持ち高い程度におさまりそうなので、実質的にはこちらの方が多少弱めと言えそうです。

ミオカステーロシリーズはこの界隈での実績が非常に豊富ではあるものの、ブランド(華)のあるプラウドとの同時期分譲ともなるとやはり価格面で違いを「強調」する必要があるのでしょうね。
普通の市況ならまだしもマンションが売れていない今時期は特にね…。

設備仕様面は、スケールのある物件ではないのでディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、食器棚、ダウンライトの浴室照明など、この単価帯の物件としてはかなり充実したものになっています。

管理費は145円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ではありますが、この単価はリーズナブルでしょう。

駐車場は全18台で身障者用を含む3台が平置、残りの15台が機械式になります。

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