プレミスト東久留米【専用庭はなく日照もイマイチだが、離隔は十分過ぎる1階住戸】1階72㎡4,759万円(坪単価220万円)

続けて、プレミスト東久留米。

設計・施工は長谷工で直床になります。
価格帯的に大きな違和感こそないものの、駅前ランドマーク物件(東久留米を代表するような物件という意味)であることを考えると二重床の方が収まりが良かった、そんな印象ではありますね。

デザインに関しては、基本的には「プレミスト(+長谷工)でよく見かける類のもの」という表現が適切かと思うのですが、前回の記事で取り上げた南西角住戸に加え、北西角住戸などにも「フロアによって開口部の位置・大きさを変える」という珍しい試みがなされており、それによる外観デザインの動きが心地よく感じる物件になります。

また、ロータリー側のメインエントランスはもう一回りゆとりのあるものであって欲しかったような印象もあるものの、中庭なども施された比較的緑が充実したランドプランが採用された物件ですね(中庭は3棟の真ん中に位置しており日照は全く期待出来ませんが…)。

なお、その3棟構成のランドプランですが、南向き住戸率を高めるべく敷地南端には東西に目一杯にB棟(南向き)が設計されているので陰になるC棟(東向き)は少々厳しい位置にありますね。
ただ、敷地東側の凸となった部分を駐車場としたことで、C棟住戸(東向き)の前建までの離隔がかなり図れている点は良い点と言えるでしょう。

前回のプレミスト東久留米

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、東向き中住戸です。駐車場へ向かう車路などとの関係上、1階住戸ながら専用庭やテラスなどがないのは残念に感じますが、上述のように前方には当物件の駐車場(平置と機械式)が広がっており、その先隣接地も戸建という駅前ではなかなか見られない低層階住戸としては良好なポジションです。

上述のようにB棟(南向き)が南東方向にせり出すように立つので、南東方向からの日照は得られず、日照時間はほとんど期待出来ないものの、A棟(南西向き)やB棟(南向き)が壁になってくれるので線路の影響もなさそうで駅前物件としては貴重な落ち着きを感じることの出来るポジションになります(まぁ、駐車場に出入りする車の影響はありますけれども…)。

間取りは、オーソドックスな田の字プランです。
共用廊下側の柱の食い込みは顕著ですが、柱を隣戸と分け合う形ではなく、片側に寄せた設計なので、洋室2側に柱の影響がないのはプラスちゃプラスでしょうか。

なお、特徴としては充実した収納が挙げられます。

72㎡の3LDKとしてはかなり収納が充実していると感じますし、2WAYの大きなファミリークローゼットがあることで回遊動線が生まれているあたりにも好感が持てますね。

奥行のあるバルコニーに連窓サッシを採用したことで空間的な広がりにも期待の出来るプランです。

坪単価は220万円。駅前1階住戸としては落ち着きのある方ですし、前建との離隔も十分なポジションですので違和感のある水準ではありません。
しかしながら、先ほどの日照・眺望抜群の中層階角住戸などと比べた場合の単価差は思っていた以上に小さく、ファミリータイプである以上はやっぱり大切な日照面を考慮するとちょっと頑張り過ぎな印象があるのも確かですね。

なにはともあれロータリー隣接の駅徒歩1分が最大の魅力になる物件だと思うので違和感のあるレベルではないのですが、小さくとも専用庭を設けるなど1階住戸なりの特徴があると良かったかもしれませんね。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーが付いているというのがまず評価出来る点でしょうね。とりわけ大きなスケールではありませんし、このぐらいの単価帯の物件だと下手したらディスポーザーがない可能性もあったでしょう。
水回りの天然石天板仕様はないものの、食洗機、トイレ手洗いカウンター、食器棚(キッチンバックカウンター。一部プラン除く)など単価以上に充実した好仕様になります。

管理費は197円/㎡。ディスポーザー付の外廊下でのこの水準はそれなりにスケールメリットが活かせていると思います。
総戸数85戸というスケールはエレベーターを1基とするのにギリギリの戸数であり(物件によっては100戸程度で1基とすることもある)、戸あたりのエレベーター定期点検コストが抑えられていることも功を奏した結果でしょう。

まぁ、3棟構成でのエレベーター1基は不便と言えば不便で(当然エレベーターは最も高い9階建のB棟に設置してあり、エキスパンションジョイントでつながった共用廊下でA・C棟へのアクセス)、多少ランニングコストが高くなっても2基にしてしまうというのも一案だったとは思うものの、長期的にみると修繕積立金(エレベーターの修繕・交換コスト)も含めランニングコストが抑えられているのは良いことですし判断の難しいところでしょうね。

駐車場は全43台で身障者用1台を含む13台が平置、残りの30台が機械式になります。

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