プラウド世田谷砧【貴重な祖師ヶ谷大蔵駅徒歩10分圏内】3階90㎡9,498万円(坪単価348万円)

プラウド世田谷砧。

所在地:東京都世田谷区砧5-146-1他(地番)
交通:祖師ヶ谷大蔵駅徒歩8分、成城学園前駅徒歩17分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、43戸

荒玉水道道路沿いの駅徒歩8分というポジションで、祖師ヶ谷大蔵駅南口徒歩10分圏内の分譲マンションは2010年のブランズ砧以来約9年ぶりのことになります。

ブランズ砧は総戸数18戸というかなりの小規模物件でしたし、祖師ヶ谷大蔵駅徒歩10分圏内は北口側も含め分譲マンションが非常に少ないですね。有名なウルトラマン商店街など駅前には賑わいもありますが、基本的には戸建を中心とした住宅街が広がっており、分譲マンションに適したそれなりの大きさのある土地が出にくいのでしょう。
※徒歩10分超であれば近年もレ・ジェイド世田谷砧リーフィアレジデンス世田谷砧ウエリス世田谷砧などが分譲されています。

当物件のポジションは荒玉水道道路沿いの第一種住居地域なので南口の多くを占める第一種低層住居専用地域でこそないものの、住宅地ならではの落ち着きのあるポジションになります。

通学区の砧小学校までは徒歩13分、また、この界隈の物件の大きな魅力の1つである砧公園までは徒歩15分とけして近くはありませんが、ほとんどの住戸を南向き出来る東西に長い敷地形状も魅力に感じる利便性と環境を両立した物件になりますね。

公式ホームページ
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お部屋は90㎡の4LDK、南東角住戸です。道路の向かい東側はマンションとお見合いになりはするものの、南側には平地の駐車場の先に大きな畑(生産緑地)が広がるという抜群の日照と開放感を有するお部屋になります。
畑はかなりの大きさがあるので将来的にこの物件のような前建が立ってしまう可能性もあるにはありますが、現状においては非常に魅力の高いポジションですね。

間取りとしては、当物件は最大110㎡まであり、上層階ルーバルプランなどを中心に100㎡超のプランがいくつかあるので物件内ではとりわけ大きなものではありません。
しかしながら、このご時世においては90㎡超はかなり大きな方であり、上層階特殊プランなどではなくこういった低層階にこのような大きさのものがあるのは非常に珍しいことです。

この物件よりも少し駅から遠い徒歩10分にはなるものの、近隣ではプラウドシーズン世田谷砧が分譲中であり、戸建ゆえに100㎡前後が中心になったプランニングからするとこの物件の100㎡前後の住戸の多さはちょっと意外ですね。

マンションでもゆとりある面積帯を心掛けることが少なくないプラウドですし、この立地に適したプランニングなのは間違いないものの、こちらは上述のように祖師ヶ谷大蔵駅界隈では貴重な徒歩10分圏内になる物件ですし(利便性も上々ということ)、上階ルーバルプラン以外を最大80㎡ぐらいにしてプラウドシーズンとの棲み分けを図った方が売りやすかったのではないかと思います。余計なお世話ですかね(笑)。

さて、こちらのプランですが、このプランの北側にも住戸が設けられている関係上、玄関位置が少々苦しいところにあり、LDの入口付近の実質的な廊下部分を含めると廊下は効率的なものではありません。ただその一方で、洋室4室全てをリビングインにしただけあって有効面積は90㎡なりのものになっていると思いますね。

南面が西側隣戸よりも凸になっていることも影響してか全体的に柱の食い込みが目立つのは玉に瑕である反面、実は四方に窓を設けているあたりも上手いと感じる設計です。

4LDKで洋室と洗面所が全てリビングインというのは住む家族を選ぶのは間違いありませんし、少々のチグハグさを感じなくもないのですが、グロス価格の嵩みを恐れることのないプラウドならではのプランではあるでしょうね。

坪単価は348万円。上層階100㎡超のプランには坪単価430万円ほどのものもありますし、いわゆる「面積大プレミアム」のようなものを感じることのない現実的な単価設定です。プラウドシーズンとの兼ね合いの結果なのかどうかは定かではありませんが、当初の予定価格からは結構大きく下がったようです。

90㎡超ゆえにグロスはそれなりですが、このぐらいの億に満たないご予算で大き目の4LDKをお探しの方にとっては魅力あるお部屋ということになってくるでしょう。

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