センチュリー南行徳【エリア内では珍しい12階建によるリバーサイドの開放感】5階68㎡3,998万円(坪単価195万円)

センチュリー南行徳。

所在地:千葉県市川市相之川1-1334-1他(地番)
交通:一之江駅徒歩13分、南行徳駅徒歩17分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:12階建、52戸

一之江駅が最寄りなのにアドレスが市川市になるという珍しいポジションに誕生する物件です。

新大橋通りの今井橋の袂、旧江戸川から少しだけ内に入ったポジションで、新大橋通りの向かいに2014年に分譲されたクリオ南行徳パークフロント(広尾防災公園を南に望むパークフロント)ほどのインパクトこそないものの、ここいらへんでは珍しい12階建という「高さ」も注目出来る物件になります。

近隣には10階建以上の建物がないことからもお分かりのように、日影規制などが影響し敷地に「南北の奥行」がないとこのレベルの高さの建物を建てるのが難しいエリアになっています。

当物件の敷地面積は約1,750㎡とそこまで大きなものではないのですが、敷地形状はかなり南北方向の奥行があり、上手いこと高さを出せているようですね。
旧江戸川は北西方向なのでリバービュー(スカイツリーも見える)となる住戸は限られていますが、多くの住戸で広域での視界抜けを味わうことが可能です。

設計は谷口建築企画、施工はウラタです。床スラブ厚はボイドスラブで230~250mmなので若干薄い印象はあるものの、普通に二重床が採用されています。

なお、建物はそのようにこの界隈では珍しいほどの高さを出したためか2棟構成になっています。(容積率消化を前提として)1棟にするほどの高さは出せないけども、(例えば)8階建の1棟とするよりもこの12階建と3階建の2棟構成がいいと判断したということでしょう。

12階建の棟を設計出来たことで空地率約68%という豊かな空地に魅力を感じる物件で、駐車場の中央にシンボルツリーを配置しているあたりも良いと思いますね。

ちなみに、センチュリーシリーズはデザインに力を入れていると感じることは少ないのですが、ここはホームページにもあるようにちょっとした「ランドマーク」を目指しているようで複数のバルコニー手摺を採用するなどセンチュリーシリーズにしては凝った造りになっているのではないでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の2LDK、南角住戸です。南西は新大橋通りであり、その先には7階建のクリオもあるポジションですが、日照には何ら問題はありませんし、南~南東方向にかけて広域での視界抜けを得ることが出来ます。

間取りとしては、68㎡ながら2LDKというゆとりのあるプランニングになっています。
当物件は当初は青田売りだったのですが、今年3月に完成済でこのプランは3LDKだった基本プランではなくメニュープランを採用した住戸という扱いになります。
基本プランにおいては16畳のLDの西側の部分が「3番目の洋室」だったということですね。

壁は後からなくすのはコストがかかるけど(壁の真下にはフローリングがないのでフローリングも貼り替える必要が出てくる)、後から壁を作るのであれば壁を壊すよりは安価で済むのが普通なのでそういった点も考慮してのこのプランなのでしょう。

そんなこんなで本来は狭小目の3LDKだったこちらのプランですが、このような2LDKになるとかなりのゆとりを感じることが出来ますね。

開放感の高いポジションを考慮した開口部豊かな設計ですし、両面のバルコニーもしっかりとした大きさがあるのでLDKで19.3畳にもなる空間は非常に贅沢なものになりそうです。

洋室1や2の柱の食い込みは残念ではあるものの、上述のようにバルコニーの角を丸めるなどちょっとしたデザイン面の工夫が施されているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は195万円。当物件の平均もこれぐらいになるはずです。2014年のクリオ南行徳パークフロントは平均坪単価180万円ほどの水準でしたが、近年の相場上昇や眺望面の魅力を考えればこんなものでしょう。

なお、中小デベ物件らしく低層階と上層階の単価差が小さく感じる物件で、視界抜けや眺望を重視したい方に向いている物件と言えるでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは仕方ないにしても食洗機すらついていないのは残念ですね。単価的に違和感こそありませんが、トイレ手洗いカウンターもなく、浴室照明もダウンライトではなくブラケットタイプになります。

管理費は200円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数52戸というスケールならばこんなものでしょう。

駐車場は全35台で広い空地を活かしうち10台を平置に出来ています(残りの25台は機械式)。
シンボルツリーとか設けている余裕があるんだったら平置率をもっと高めれば良かったのにという意見もなくはなさそうですが…。

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