シティテラス金町【タワーを買わずにこちらを買うのはどんなケース?】11階86㎡6,480万円(坪単価250万円)

シティテラス金町。

所在地:東京都葛飾区新宿6-2400-21他(地番)
交通:金町駅徒歩10分、京成金町駅徒歩10分
用途地域:工業地域
階建・総戸数:19階建、610戸

2014年以降のシティタワー金町の長い長い分譲を経てついについにこちらが分譲開始となります。シティタワー金町はこちらよりもさらに駅距離がある上、タワー棟とレジデンス棟を合わせると総戸数840戸という戸数を捌かなくてはならなかったのである程度販売が長期化するのも仕方のないところではありますが、予想以上に時間がかかりましたね…。

常々書いているように住不物件は基本的に割高ですし、市況がいい時は後になればなるほど実質値上げ(基本的にいいところ(上層階)から売り始め、中低層階も上層階とほぼ同じお値段で順に売っていくことが多い)を行うデベロッパーなので時間がかかるのは当然なのですが、シティタワー金町が分譲開始された2014年以降しばらくは相場が上昇基調で市況も昨今と比べればかなりマシだったことで、割高感が薄れた時期もありましたからね。

この物件自体の再開発的な魅力はもちろんのこと、金町駅前の野村や三井・三菱の再開発も言わずと知れたところですので、駅距離があるとは言え坪単価200万円台前半~中盤程度のタワマンがこんなに苦戦するとは思わなかったですね(まぁ住不さん的にはこれを苦戦とは思っていないでしょうし、後半は駐車場の空きがなくなってしまった影響もあったようにも思います)。

シティタワーの話が長くなってしまいましたが、この物件を語る上ではやっぱりシティタワーは重要な存在で、単刀直入に言ってしまうと「シティタワーを買わなかった人がこの物件を買うのだろうか?」というのが大きなポイントになるのではないかと思っています。

こちらはギリギリでも駅徒歩10分内になりはしますが、やはりタワーに比べるとランドマーク性では劣ってしまいますし、この金町2物件に限らず住不物件はどこも同じような100%住不デザインなので、余程のタワマン嫌いの方でない限り「同じ住不のタワーは欲しくなかったけどこっちならば欲しい」という方は少ないのではないかと思うのです。
※むろん最近になってマンションを検討し始めたという方もたくさんいらっしゃるかとは思いますが、「840戸の後に610戸を捌くためにはさらなるニーズが必要なはず」ということを前提とした上でのコメントになります。

プランも田の字ベースの大差のないものばかりですし、ある程度は価格で勝負して欲しいところですがそうはならないのが住不物件でありまして…。

公式ホームページ
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お部屋はA棟の86㎡の4LDK、南西角住戸です。A棟は敷地南端に位置しており、線路の影響が不可避なポジションです。シティタワー金町のレジデンス棟と同様ですが、タワーのレジデンス棟は線路との間にかなり大きな敷地内ガーデンなどが広がっていたのに対してこちらは敷地端に建っているので線路の影響がより大きなものになります。

ただ、見ての通り二重サッシが採用されていますし、このA棟だけは24時間換気が1種換気(機械給気)になっているのが大きなポイントと言えるでしょう。1種換気により室内横壁の給気口をなくすことが出来、室内への音の入りを抑えることが出来ます。

また、そのようにタワーのレジデンス棟よりも南側に位置しているがゆえに当住戸からの西方向の視界に被りがないですし、この上層階住戸からはスカイツリーや中川などを含めた開放感十分なパノラマビューを望むことが出来るというのも魅力でしょうね。

間取りとしては、そのような物件内でも魅力あるポジションゆえに大き目のものがプランニングされています。

玄関がしっかりと窪んだ位置にあるので角住戸にしては廊下が短い方ですし、柱もきれいにアウトフレーム化出来ていることで効率性も上々なプランになります。

それなりの人数でお住まいになることが想定される4LDKながら洗面所がリビングインなのは褒められたものではありませんが(住不物件では何ら珍しいことではありません)、全体として大きな違和感のないプランにはなりますね。

収納も充実しています。

坪単価は250万円。タワーの販売開始当初は高層階角住戸でもこれよりも安い水準でしたのでやはり値上がりはしています。

しかしながら、タワーの分譲開始時は今とは相場が大きく異なる2014年ですし、タワーではなくとも日照眺望良好なこのポジションであれば今の相場下において違和感のあるものではないでしょう。

第1期は81戸という住不物件らしい控えめなスタートで、このような200万円台前半ばかりの価格帯であってもその程度の戸数でしかないあたりに「タワーはNGだったけどこちらならば欲しい」というニーズの少なさを感じずにはいられませんが、金町駅界隈の将来性の豊かさからすると純粋に悪くない水準ではありますよね。

後発の駅前タワーはこの単価水準で手が届くことはないでしょうし、再開発により駅西側に出口(現状では構想がある程度で確定事項ではありません)が出来ようものなら利便性は格段に上がりますからね。

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