ザ・パークハウスアーバンス渋谷【事業協力者住戸の「数」も凄いが「位置」も…】9階55㎡9,800万円台(予定)(坪単価約587万円)

ザ・パークハウスアーバンス渋谷。

所在地:東京都渋谷区宇田川町94番5他(地番)
交通:渋谷駅徒歩6~8分(路線により異なる)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上14階地下1階建、84戸(事業協力者住戸53戸含む。他事業協力者事務所1区画)

公園通り沿いでは26年ぶりの分譲マンションということでも話題を集めたアトラス渋谷公園通り(2013年分譲)の西側隣接地に誕生する物件になります。
当物件は区役所通りに面しており目と鼻の先がパークコート渋谷ザ・タワーというポジションでもありますね。わずかに徒歩5分を超えてはしまいますが、渋谷駅の徒歩6分は言わずもがな価値がありますし、このあたりは程よい落ち着きが出てくるあたりも魅力でしょうね。

なお、当物件は渋谷セントラルビル跡地ということで従前のビル所有者である事業協力者が過半数以上の住戸をまとめて所有する形になります。
そのため、管理組合の運営を考慮した場合、事業協力者に好き勝手やられてしまうというリスクもないわけではありませんが、当然その事業協力者は事業として賃貸経営を行うわけで、ある意味「実需の方以上にこの物件の資産価値などを考慮した上での判断」を下していくはずですので、完全な実需のケースはさておき「半投半住」などをお考えの方にとってはけして悪いことではないでしょう。

むしろ気になるのはその事業協力者住戸の「数」よりも「位置」ですね。
11階以上の上層フロアで分譲されるのはたったの1戸だけですし、ものの見事に良いポジションが事業協力者によって抑えられてしまっています。

事業協力者の割合から明らかなようにデベロッパーは事業協力者の言いなりにならないと事業として成立しませんので当然っちゃ当然ではあるのですが、ここまで偏っているケースは稀であり、「ザ・パークハウス(アーバンスではありますが…)」のブランドを掲げていることを考えると少々悲しい気持ちにはなりますね。

三菱地所の賃貸ブランド「ザ・パークハビオ」を掲げた「事業協力者と三菱による共同賃貸事業的な方針」もあり得たと思いますが、よりブランディングで上回る「ザ・パークハウス(分譲)」を(事業協力者が)選んだという感じなのかもしれません(完全な想像です)。

公式ホームページ
IMG_5963[1]
お部屋は55㎡の2LDK、南西角住戸です。南側はホームベースのような形をした8階建の建物がありますが、この階だとギリギリ超えてくるため南側からは日照を得ることが可能です。
一方、西側はホテルユニゾ渋谷と現在建設中の渋谷区分庁舎(ホテルユニゾと同じぐらいの高さになるようです)があり、この階だと視界を妨げられてしまいますね。

間取りとしては、オーソドックスな50㎡台中盤の2LDKになります。
当物件の分譲住戸の中には65㎡の2LDKというのもあるのですがそれは1戸だけで(他は事業協力者住戸ということ)、それを除いたこういった55~56㎡が2LDKの主プランになりますね。

この後取り上げる30㎡台の中住戸ほどはナロースパンではないものの、55㎡としてはギリギリのスパンという印象で、囲まれ感のある立地条件が少なからず影響しているのは間違いありません。

南・東・北は高さはマチマチではあるものの至近距離に建物が立っており、唯一接道している西側に全ての住戸を集めた設計にせざるを得なかったため各戸のプランが確保しづらくなっています。

当プランの洋室1の東側開口部からの視界は悪くありませんし(前建を越える高さにあります)、角住戸にしては短めの廊下設計なども評価出来る一方で、スパンが足りないがゆえのキッチン位置はちょっと残念ですかね。

好み次第ではあるものの、もう少しスパンが確保出来ていたら空間的な広がりが得やすい「オープンキッチン」とする手立てがあったはずです。
キッチンにも窓を設けることが出来ている点は良いですけれどもね。

坪単価は予定価格で約587万円。物件内では数少ない南方向からの日照を得ることが出来るプランですし、渋谷駅徒歩6分の所有権でこの単価ならば魅力を感じる方は少なくないでしょう。

まぁ、落ち着きも出てくるとは言え代々木公園のパークビューなども望めないこのポジションであれば30~40㎡台の方が手堅いでしょうし50㎡台なりのグロスの嵩みも気になるところではありますが、このご時世これ以上こなれた単価にする必要はないでしょう。

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