デュオステージ蒲田【プランはさておき稀有な蒲田駅徒歩3分】41㎡5,100万円(坪単価416万円)

デュオステージ蒲田。

所在地:東京都大田区蒲田5-40-8(地番)
交通:蒲田駅徒歩3分(JR線。東急線は徒歩7分)、京急蒲田駅徒歩11分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、124戸

蒲田駅東口からわずか3分、大田区役所の目の前という非常に稀なポジションに誕生する物件です。
こちら側は駅前にしては落ち着きのある方ではあるものの、売上(販売単価)を考慮すると当然のことながらこの地ではワンルーム中心になりますし、ワンルーム条例に従い一定数の40㎡超の住戸を設けたマンションになります(注:必ずしも40㎡「以下」と「超」とで区分されているわけではありません。大田区の条例がそのようになっているだけです)。

そのため、25㎡ちょっとのいわゆるワンルームが中心になっており総戸数124戸とは言えそこまでスケール感のあるものではないのですが、京急蒲田駅であればさておき蒲田駅周辺は繁華街になっているので駅徒歩3分圏内というのは本当に珍しいものとなりますね。

近年で言うとシーズクロノス蒲田ベレーザぐらいでしょうか。

設計は日企設計、施工は鉄建建設です。

デザインに関しては外壁に割肌模様のタイルを採用するなどの工夫こそ見られますが、総じてよくある一般的なデザインのものという感じですね。大半がワンルームになる物件ですし、立地自体に非常に特色がありますので仕方ないでしょう。
ワンルーム物件としてはスケール感のあるものなのでエントランス周りだけでももう少し特色を持たせることが出来ていると付加価値として機能したとは思いますけれどもね。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡超の1LDK、南東角住戸です。駅前の商業エリアらしく周囲にはそう遠くない距離に同じような高さの建物があるので視界抜けが得られる感じではないものの、南側道路の向かいの前建は6階建になるので、この上層階住戸は圧迫感はなく日照も良好なポジションになります。

間取りとしては、そのワンルーム条例に対応した40㎡超のものになります。
このお部屋は角住戸ではあるものの、東側に開口部は設けられておらずダイニングが行灯部屋になっているというのが最大のポイントになるでしょう。

また、先日取り上げたばかりのザ・パークハウスアーバンス渋谷の中住戸よりも面積が大きなものではあるのですが、キッチンがダイニング内になく(ダイニングキッチンになっておらず)、廊下の中途にあるという点も特徴の1つということになるでしょうね。

専有部形状と玄関位置との関係上、効率性を心掛けるとこのようなキッチン位置になってしまうわけですが、この設計ではキッチンどころかダイニングまで日中の採光がままなりませんし、駅近と言うだけで注目される物件とは言えどももう少し頑張って欲しかったという思いはありますね。

30㎡台の1DKなどであればこのようなプランもやむを得ないところでしょう。しかしながら、当住戸は面積的には40㎡超あるわけですしワンランク上の豊かさを感じることの出来る「1LDK」に出来ていても何らおかしくなかったわけですからね…。

洋室の引き戸は扉3枚分開くタイプなので、ダイニングを洋室と一体利用すれば採光や空間的な広がりはそれなりではあるのでしょうが…。

坪単価は416万円。20㎡台のいわゆるワンルーム(1K)プランがこのような単価になるのは納得ですが、上述の通りの難のあるプランですし40㎡超でのこの単価はなかなか強気と感じますね。

2016年のシーズクロノス蒲田ベレーザの近い面積帯のお部屋は坪単価330万円前後でしたし、その後の相場上昇を加味しても少々割高感のある水準になります。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんし、トイレ手洗いカウンターすらもありませんが、大半がワンルームとなる物件ですので違和感はないでしょう。
なお、ノンワンルームプランには食洗機はついてはいるものの、床暖房はなく、いわゆるファミリー向け分譲マンション内にある40㎡台のプランなどよりもかなり簡素な仕様になります。そういう意味でも余計に単価が強めと感じますね。

管理費は168円/㎡。安いですね。ワンルームが大半とは言え総戸数124戸でのエレベーター1基は少々気にはなりますが、そういった点もあってこのリーズナブルな管理費が実現出来ているのでしょう。

駐車場は全10台で機械式が中心になります。

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