ファインスクェア川口【容積率200％なりの豊かなランドプラン×リーズナブルな管理費】3階70㎡4,793万円（坪単価220万円）

ファインスクェア川口。

所在地：埼玉県川口市並木元町15-1他（地番）
交通：川口駅徒歩11分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：9階建、26戸

リボンシティの北側、産業道路から少しだけ内に入ったポジションに誕生する物件です。
用途地域は準工業地域ではありますが、サッポロビール埼玉工場跡地のそのリボンシティの再開発などのおかげもあり現在は住宅街の様相です。

駅からは惜しくも徒歩10分を超えてしまうものの、アリオ川口まで徒歩4分という買物利便性の非常に高いポジションにもなりますね。

プランは60～70㎡台のみで構成されており、通学区の並木小学校まで徒歩6分というファミリー向け物件になります。

設計はクレオ、施工は西野建設です。
どちらもファインスクェアシリーズでよくお目にかかる会社になります。

最大のポイントは旗竿地のようなL字の南北に奥行のある敷地形状でしょうか。
接道している部分は短いのですが、当物件は敷地奥の部分に無理なく全戸南向きと出来ていますし、マンション用地としては特にマイナスとなることはないでしょう。

それこそプラウドタワー川口のような奥行のある緑豊かなエントランスアプローチがあるわけではありませんが、奥行のあるアプローチの隣に平置駐車場を並べるのは理にかなっていますし、敷地南側エントランスホールに隣接した位置にパブリックガーデンを用意出来ているあたりもこの規模の物件としては珍しいことです。

9階建とさして高さのある物件ではないものの、空地率は約65％と非常に高く、容積率200％という準工としては低い容積制限が当物件の豊かなランドプランを実現出来た要因と言えるでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南側はリボンシティの自走式駐車場でちょうどこのお部屋と同じぐらいの高さになるでしょうか。
ただ、当物件自体が敷地南端ギリギリに立っているわけではありませんし、日照良好なまずまずのポジションになります。

間取りとしては田の字ベースの角住戸になりますね。

角住戸なりに門扉付の大きなポーチがあるのは評価出来る点である一方、共用廊下側のガッツリ食い込んだ柱は気になる点です。

この程度のものはよく見かけるものなので騒ぐほどのものではないのですが、洋室2に食い込んだ柱はこれでも洋室1の柱よりも北側にズラしているようで、どうせなら「もう柱半分」頑張って欲しかったかなと。

なお、専有面積に占める居室畳数割合は72.7％（（15.4畳＋6.0畳＋5.1畳＋5.0畳）×1.62㎡【※】÷70.24㎡）と田の字ベースの角住戸なりに高い水準で、この水準にしつつも収納が充実しているので効率性はかなり高い方でしょうね（注：柱の食い込み部分は居室畳数にカウントされています）。
（【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳＝1.62㎡）

洋室3の引き戸が大きく開け放てるタイプなのでLDと違和感なく一体利用できるようになった柔軟性にも好感の持てるプランです。

坪単価は226万円。上層階は坪単価250万円前後で、物件の平均としては235～240万円ほどになるのでしょうか。

同じ駅徒歩11分でも金山町アドレスで昨年分譲されたヴィルレ川口は大半が坪単価200万円に満たなかったのですが、こちらが高いというよりもヴィルレが控えめなお値段設定だったと言う表現が正しいでしょう。

駅前のシティハウス川口ステーションコート、ザ・パークハウス川口本町は平均で坪単価280～290万円という水準ですし、買物利便性も高い当物件のこの水準に大きな違和感はないでしょう。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターも見当たりません。
ただ、食洗機はついていますし浴室照明がダウンライトなのは良い点ですね。

管理費は113円/㎡。ファインスクェア海老名、ファインスクェア新横浜同様にひっじょ～にお安い水準でこの金額で管理が滞りなく行われるのであれば非常に魅力的ですね。

駐車場は全9台で上述のようにエントランスアプローチ沿いの平置になります。