プラウド川崎ガーデンテラス【幸区の中枢ではあるが…】5階81㎡5,689万円(坪単価231万円)

プラウド川崎ガーデンテラス。

所在地:神奈川県川崎市幸区小向西町4-33-3(地番)
交通:鹿島田駅徒歩19分、新川崎駅徒歩24分
用途地域:第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、113戸

川崎駅や武蔵小杉駅へはバスを利用することが出来ますが、そのバス停までは徒歩4~5分という距離感であり交通の便に難のあるポジションですね。
バス便物件はバス停まで徒歩1~3分内となっているケースが多く、駅が遠い代わりにバス停が近いというのが一般的ですからね。

現在分譲中のプラウドシティ吉祥寺は敷地内にバス停だけでなく商業施設も入り駅距離のある物件なりに差別化を図れていますが、当物件はそのようにスケールのある物件ではないのでそういった付加価値を施すには至っていません。

ただその一方で、このようなお世辞にも交通利便性が高いとは言えないポジションであっても野村不動産が分譲するに至った背景に「幸区の中枢」と「子育て環境の充実」が挙げられると思います。

徒歩5~8分ほどの距離に幸区役所、図書館、スポーツセンター、こども文化センターなどがあり、実際ホームページにも「幸区の中枢」との記載があります。
住不のシティハウス吉祥寺北町(※)が駅距離のあるポジションをカバーすべく「武蔵野市の中枢」をアピールしていた時ほどの必死さは見受けられませんが、当物件にとっての生命線の1つにはなるでしょうね。
※プラウドシティ吉祥寺に続きシティハウス吉祥寺北町を例に出してしまい何か「吉祥寺」に寄せている印象があるかもしれませんが、何の意図もありません。たまたまプラウドの「バス便」つながりと「中枢」つながりで思いあたったのがそこだっただけでこのエリアと吉祥寺を比較するような意図は全くありません。念のため。

また、通学区の西御幸小学校は目の前約30mという距離感であるのも大きなポイント、さらに、ライフまでも徒歩2分のポジションということで、家族に都内など遠方への通勤者がいなければ、魅力の高い物件と言えそうです。

公式ホームページ
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お部屋はウエストコートの81㎡の4LDK、北西角住戸です。北も西も道路の向かいに戸建を中心とした低層住宅街が広がっているのでこの上層階住戸からはかなりの視界抜けを得ることが出来ます。
ただ、北西角住戸なので日照は西日が中心にはなってしまいますね。東側共用廊下の先は当物件の平置駐車場なので、洋室2なんかだと朝も多少日照得ることが出来そうですが…。

間取りとしては、物件内で最も大きなものになるのですが、それこそが当物件の「最大のポイント」と言えるでしょうね。
当物件の上層階にはルーバルプランもありますし、サウスコートには日照時間の長い南東角住戸や南西角住戸もありますので「通常」であればそのようなところにこういった80㎡超のプランがあるはずなのです。

しかしながら、「南東角や南西角は71~72㎡」しかありませんし、「ルーバルプランに至っては60㎡台後半」と言うことで当物件は企画段階から苦しい状況にあった可能性が高いでしょうね(そのような条件の良い位置に面積大のプランを設けると単価との兼ね合いで価格のグロスが膨らんでしまうので単価が抑えられる北西角に面積大のものを持ってきているということ)。

読者の方であればご存知のように野村不動産は他の大手デベよりもゆとりあるプランニングを行うことの多いデベロッパーですので当物件の弱気なプランニングはより一層目立ってしまっており、プラウド東神奈川しかりプラウド渋谷本町しかりでグロスを抑えてなんとか誤魔化すしかないという物件が増えてきているように思います。

中小デベはもちろんのこと他の大手デベは遥かに前の時点でこういった戦略に傾倒しているのでここ最近まで頑張っていたことがむしろ立派とも言えるわけですが、あの野村不動産がここまで強いられる市況ということに不安を感じずにはいられないのです。

当物件には65㎡未満の3LDKもありますからね…。

さて、こちらの80㎡超の物件内で最も大きなプランに戻りますが、80㎡超とは言え3LDKではなく4LDKなので1つ1つの部分はけしてゆとりがあるわけではありません。浴室も1620ではなく1418です。

ただ、LD隣の洋室3は大きく開け放つことの出来るウォールドアになっているので開け放つことで違和感なく3LDKとして利用することが可能ですし、柱の食い込みは最低限、また、奥行のあるバルコニーなどにも魅力を感じることが出来ますね。

LD単体では二面採光ではありませんが、幅のある連窓サッシを採用しておりLD側だけでもサッシ3枚分近い幅があるのも評価出来る点になるでしょう。

坪単価は231万円。南向き(サウスコート)は中層階中住戸でもこのぐらいの水準であり物件の平均もこれぐらいになるでしょうか。

近年、川崎駅からのバス便物件としてはレ・ジェイド川崎(平均坪単価約215万円)、アクアブリーズ川崎(平均坪単価約190万円)、また、当物件と同じ鹿島田駅を最寄りとする物件としてはヴィークコート新川崎(平均坪単価約240万円)がありますが、ヴィークコートは鹿島田駅徒歩9分なのでバス便ではありませんので、当物件の価格高は際立っています。

当物件の中住戸は全て60㎡台ですし、野村不動産ともあろう会社がこれだけの数の消極的なプランニングをしなければいけなかったのは採算上このような販売単価を目指す必要があったからなのでしょうね。中住戸で70㎡を確保してしまうとこの単価では5,000万円前後が中心になってしまうのです。

土地の仕入れ時点においてなぜにこの採算水準でゴーサインが出たのか疑問ですし、実際のところ採算がどの程度の状況にあるのかは知る由もありませんが、中住戸は「70㎡を確保しつつ現状と同グロス」というのが妥当な線なのかなと…。

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