インプレストコア代官山【貴重な11階建、日照と眺望を両立】11階33㎡7,138万円(坪単価712万円)

インプレストコア代官山。

所在地:東京都渋谷区猿楽町116-26他(地番)
交通:代官山駅徒歩6分、渋谷駅徒歩8分、恵比寿駅徒歩12分
用途地域:第二種住居地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数:11階建、40戸(事業協力者住戸2戸含む)

敷地南東側が八幡通りに面した猿楽町アドレスの物件で、代官山駅前がほど近いだけでなく、今をときめく渋谷駅前の再開発エリアまでも目と鼻の先となる魅力あるポジションですね。

八幡通り沿い、代官山駅寄りでは野村不動産がわりとスケールのあるものを建設中であり、当物件はブランド感やスケール感では及びませんが、小さな土地ながらも南東・南西の角地、また、個性的なデザインも興味深い物件になります。

なお、全戸30㎡ちょっとというコンパクトプランのみの物件になりますが、一昔前ならさておき昨今はマンション価格高騰で40㎡を超える程度でもかなりのグロス水準になってしまっているのでこのエリアのこのぐらいの面積帯は実需でのニーズも少なくないのではないでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は33㎡の1LDK、南角住戸です(※)。
※当物件は外観デザインとの兼ね合いでフロアによって開口部やバルコニー周りの形状に違いがあります。

南東は八幡通りの向かいに7階建のマンション、南西は2フロアの自走式駐車場と言うことでいずれの方角も広域での視界抜けが得られる魅力あるポジションです。
八幡通りは細いわりに交通量が多い通りにはなりますので静かな感じではないものの、南角なので日照も抜群ですし、この界隈のこの階数(11階)って結構貴重なのです。

近隣は20m制限エリアが多くなっているのに対して、この物件のある八幡通り沿いの第二種住居地域は最高40mが可能になっていることによるものですね。

間取りとしては、面積を絞った1LDKですし、柱もガッツリ食い込んでいるのは残念なのですが、柱と共に食い込んだ梁の扱いには工夫が見られますね。

南西側は順梁なので室内窓際上部に梁がありますが、一転して南東側は逆梁なので「窓際下部」のカウンター梁ということになります。

この上層階住戸はさておき南東側は八幡通りなので道路などからの視線を考えると開口部は高い位置にある方が良いですし、梁を上下バラバラにしたことで圧迫感のようなものを上手に回避しているのかなと。

まぁ、そもそもいいお値段のマンションなのですからどちらかだけでも梁はアウトフレーム化してくれよという思いもありはしますが…(汗)。

また、扉を開けると人にぶつかっちゃうような位置にキッチンコンロがあるのが少々疑問だったりもしますし、ベッドルームの引き戸も完全に開け放つことの出来るウォールドアなどになっていれば良かったなぁ…という思いもありますが、33㎡ながら個性の窺えるプランに仕上げているのは悪くないでしょうね。

ちなみに、フロアにもよりますが、南東側には緑化(元麻布ヒルズフォレストタワーなどと同様で自動給水)が施され、外観的な癒しを与えてくれます。

坪単価は712万円。当物件は坪単価560万円~という水準であり、全戸ほぼ同じ面積(事業協力者住戸除く)の物件のわりには単価差が大きい印象もあるのですが、日照だけでなく眺望的にも魅力のあるお部屋ということを考えればおかしな水準ではないのでしょう。

これだけの単価差があれば投資(賃貸)を考えた場合には当然低層階ということにはなりますけれどもね。

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