プレシス町田ヴィアラ【全戸「36㎡台」という極端過ぎるプランニング】3階37㎡3,200万円(坪単価287万円)

プレシス町田ヴィアラ。

所在地:東京都町田市原町田3-101-2他(地番)
交通:町田駅徒歩6分(JR線。小田急線は徒歩11分)
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:9階建、40戸

プレシス文京江戸川橋プレシス本駒込に続くコンパクトプランばかりで構成されたプレシスシリーズになります。

それらが都心駅近立地(いずれも駅徒歩2分)であったのに対し、こちらは大概のものがそろってしまう町田駅とは言え郊外の駅徒歩6分になるので基本的にファミリーをターゲットとしてきたプレシスシリーズとしては少々意外なプランニングと言えるでしょうか。

直近ではベルジュール町田中町の記事で述べたように近年の町田駅界隈のファミリータイプの供給過剰は非常に顕著であり、全戸20~30㎡台というかなり極端なプランニングだったサンクレイドル町田Ⅱ同様に異なる土俵で勝負しよう(勝負せざるを得ない)ということなのだと思いますが、こちらはさらに極端な「全戸36㎡台」というプランニングで…。

1フロア5戸という設計なので、1フロア面積がこれと同様のものであったとしても「設計次第で面積レンジやプランバリエーションはなんとでもなった」はずでここまで面積を偏らせてしまうというのはデベロッパーにとってデメリットでしかないと思うのです。

コンパクト中心となること自体は南面・西面の前建の影響が小さくないことが多分に影響しているはずですが、東面や上層階は悪くないですし30~53㎡(住宅ローン控除適用可能)ぐらいのレンジで良かった気がするなぁ…と。

ちなみに立地はザ・パークハウス町田テラスなどと同様の町田街道沿いなのですが、パークハウスよりも南側に位置していることで都心直通の小田急線が徒歩10分を超えてしまうのは少々残念ですね。

設計は光和設計、施工は上滝、そしてデザイン監修はシーアンドスタイルです。
シーアンドスタイルはプレシス新百合ヶ丘プレシス小岩駅前など近年のプレシスだけでも実績が豊富ですね。

コンパクトな総戸数40戸というスケールの物件なのでとりわけ目立つ部分は見当たらないものの、白を基調とした爽やかでスタイリッシュなデザインは女性を意識した悪くないものです。

公式ホームページ
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お部屋は四捨五入すると37㎡になる1LDK、南東角住戸です。低層階は南側を至近距離で塞がれるものの、東側は町田街道でその向かいも低層建物が中心になったエリアなので低層階でも圧迫感はなく日照もそこそこには得ることが出来るでしょう。

間取りとしてはそのような「全戸36㎡台」のうちの1つで、全部を36㎡台とすることが正解だったかはさておき「デベロッパーが試行錯誤の末、1LDKの中ではこのぐらいの大きさが最もニーズと販売単価のバランスを取りやすい」と考えたがゆえの産物でしょう。

30㎡台前半は20㎡台のいわゆるワンルームマンションに毛が生えた程度の大きさでしかないので実需で検討する方はどうしても限られますし、かと言って40㎡台になってしまうとグロスが嵩んでしまいデベロッパーが望むような単価帯での成約が難しくなりますからね。

そんなこんなでこちらの「気持ち小ぶり程度の1LDK」になったのだと思うわけですが、コンパクトプランばかりの物件にしてはバルコニーの奥行がしっかりしていますし、柱の影響も少ない点に好感が持てますね。

東側開口部には連窓サッシが採用されているとさらに魅力的だったとは思うものの、洋室の引き戸を大きく開け放つことの出来るタイプなので空間的な広がりや柔軟性という意味でも評価出来ますし、浴室に窓があるのも1つの魅力でしょうね。

収納も充実している方であり居室畳数とのバランスも上々です。

坪単価は287万円。駅距離に差はあるものの、サンクレイドル町田Ⅱの同面積帯のお部屋と比べ控えめな水準であり、昨今の市況の厳しさが少なからず表れた結果と言えるでしょうね。

このような面積帯はファミリータイプとは違い供給過剰感こそないものの、町田駅界隈でこのような面積帯の分譲マンションニーズがファミリータイプほどではないのは明白ですし、全戸36㎡台という極端過ぎるプランニングであることも単価を伸ばしづらかった要因の1つと言えるのではないでしょうか。

なお、当物件は単価差が珍しいほど大きいというのも1つの特徴と言えるでしょう。

仮に20~40㎡台などになっていれば「上下・方角による単価差」をそれほど設けずとも「面積差があることで自然とグロス差が生まれる」わけですが、当物件は全戸36㎡台であるため「単価差を設けないと価格差(グロス差)が生じない」ので販売がしにくい(幅広いニーズを得にくい)のです。

前建の影響が非常に大きい北西角の低層階は坪単価216万円~、また、低層階はそれ以外にも3,000万円未満が多くなっていますね。

ポジションなりの水準とも言えますが、全戸36㎡台としてしまったがゆえに少々無理をしてでもグロス差を設けたという印象があるのも確かです。

設備仕様面は、少規模コンパクト物件のためディスポーザーはありません。水回りの天然石天板仕様はありませんし、全戸36㎡台ゆえに食洗機もついておりませんが、一方でトイレ手洗いカウンターがあるのは評価出来る点になります。

管理費は499円/㎡。まじですか…。全戸36㎡台の総戸数40戸は小さい方ではありますが、内廊下とは言えディスポーザーはありませんのでこの水準はなかなか強烈ですね。
この水準になるということは内廊下に冷暖房(空調のみではないということ)が付いているということなのでしょうか。

冷暖房の電気代が理由で管理費が高騰している物件の場合、管理組合結成後に冷暖房の運用方針(運転時期や時間、設定温度などを変更する)の変更により管理費を見直すことも可能ではありますが…(実際そういった事例があります)。

駐車場は身障者用を含む全2台でいずれも平置になります。

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