港区・千代田区・中央区のマンション市況【2018年市場動向フィードバック②】

今回の第2回は港区・千代田区・中央区の都心3区の2018年をフィードバックして行きます。
※首都圏や都区部の全体感については以下をご参照下さい。
2018年全国マンション市場動向
単価上昇の主因はさらなる狭小化【2018年マンション市場動向フィードバック①】

不動産経済研究所によると3区の数字はこちら(「順位」や「前年比」などに関しては私が計算したものになります)、

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さらに、2005年以降の平均単価の動きをグラフで表したものが以下になります。

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※いずれの結果にもいわゆるワンルーム投資マンションは含まれておりません。

・港区【プレミアム住戸比率が下がったがゆえの単価下落か】
都区部全体の平均単価が前年比で大きく上昇している中でのわりと大きな単価下落ではありますが、以前として高水準ですし、前年(2017年)の高単価はパークコート青山ザ・タワーが大きく寄与してのものですので以下の主な供給ラインナップをみても下がるのも当然と言ったところでしょうか。

23区中1位を渋谷区に明け渡したのは少々意外ではあったものの、渋谷区は渋谷駅界隈の再開発機運の高まりや目玉物件の供給があってのものですからね。

それでも2015~2016年よりも高値水準にありますし、頭打ちの印象はありません。
それに、平均専有面積が前年に比べかなり小さくなっていることこそが港区においては「単価下落の一因」ということも言えるでしょうね。

港区においては100㎡超など物件内でも良い条件のプレミアム住戸が一回り上の単価帯で取引されるのが常態化しており、港区での平均専有面積の減少(プレミアム住戸比率の低下)はどちらかと言うと単価下落の影響をもたらしていると推測出来るのです。

このあたりは昨年の港区の記事でも近い記述をしておりますのでぜひそちらも参考にしていただければと思います。
港区・千代田区・中央区のマンション相場【2017年市場動向フィードバック②】

参考)2018年の主な供給(順不同)
ローレルタワールネ浜松町(約440万円)
ピアース赤坂(約545万円)
ピアース南麻布(約470万円)
ザ・パークワンズ芝公園(約515万円)
ブランズ六本木ザ・レジデンス(約880万円)

・千代田区【都心区なりの強さが窺えた1年】
2017年の千代田区は2015~2016年の顕著な上昇に伴う頭打ち傾向が見られていたのですが、無事(?)に調整(株式市場で言う「調整」のこと)を経たようでさらなる高値を達成しています。

2018年の平均単価は渋谷区・港区に次ぐ23区中第3位で、前年の2位から下がりはしましたが、前年からの単価上昇率は23区中4位という上位にあり、都心区なりの強さが窺えた1年と言ってよいでしょうね。

番町のブリリア一番町やブランズ六番町などのようなゆとりある面積帯中心の物件から、パークホームズ千代田淡路町などのようなコンパクト中心の物件まで幅広い面積帯の物件が高い単価水準で取引されるエリアと言えるでしょう。

参考)2018年の主な供給(順不同)
ブリリア一番町(約700万円)
パークホームズ千代田淡路町(約455万円)

・中央区【こちらも調整を経ての反騰か】
前年も千代田区同様の頭打ち傾向が見られたのですが、今年も千代田区同様頭打ちからの再上昇でやはり酷似した結果になっています。

主な供給に挙げた大規模タワマンのうちパークタワー晴海、シティタワー銀座東、ドゥトゥールなどは前年にも顔を出している物件であるのに対して、ミッドタワーグランドは2018年からの分譲で平均坪単価425万円ほどの計294戸という供給実績になっていますので、ミッドタワーグランドが単価上昇の一因と言って良いでしょうね。

ただ、中央区は「いわゆる湾岸エリア」と「日本橋などの内寄りのエリア」の供給割合いかんによって単価が変動すると言っても過言ではなく、アネシア、プラウド、パークホームズなどの内寄り好立地物件の影響も小さくはないはずです。

ちなみに、2019年はハルミフラッグがドカ~ンと分譲されますので単価は大きく下落してしまうのではないでしょうか。

参考)2018年の主な供給(順不同)
パークタワー晴海(約345万円)
シティタワー銀座東(約455万円)
ミッドタワーグランド(約425万円)
ドゥトゥールキャナル&スパ(約365万円)
アネシア築地ステーションレジデンス(約495万円)
プラウド日本橋富沢町(約465万円)
パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス(約510万円)

◎港・千代田・中央の総評
一言でいうと前年と真逆の結果と言えるでしょう。
前年大きく上昇していた港区が下落したのに対して、千代田区・中央区は前年の下落から上昇に転じました。

2016年と2018年を比べると港区・千代田区は結構上昇しており(中央区はほぼ横ばい)、売れ行きは芳しいとは言えないながらも依然としてデベロッパーは高値追求の姿勢を崩していないようですね。

単年で見ると個々の物件の影響がどうしても大きくなりがちなのですが、価格低迷期と高騰期の3年平均で比較するとこれら3区は135〜140%と言う近い水準で推移しており、近年の都心部の価格高騰はざっくり言って4割弱と考えてよさそうです。

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