ミハマシティ検見川浜【旧選手村の大規模建替PJ】9階88㎡4,540万円(坪単価170万円)

ミハマシティ検見川浜。

所在地:千葉県千葉市美浜区真砂2-14-3(地番)
交通:検見川浜駅徒歩9分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数:14階建、397戸(うち事業協力者住戸122戸含む)

若潮ハイツの建替により誕生するスケール感のある物件で約600戸が予定されているⅡ街区と合わせた約1,000戸というのは建替案件として千葉県内最大規模のものになります。

若潮ハイツは1973年の若潮国体の選手村として整備された全13棟500戸という結構なスケールがありましたが、1,000戸規模となる当物件でも容積率は約200%に過ぎず、容積余剰がしっかりとあったことが建替の後押しをしたのは言うまでもないでしょう。
※当たり前のことではありますが、余剰が大きくないとデベロッパーが利益を捻出することが難しくなりますし、「事業協力者が住戸面積を大きく減らすことなく建替後の物件を取得することを前提」とすると、従前の土地持分が相当数あること(つまり、建替前に比べ建替後の容積がアップすることで戸あたりの土地持分を減らすことが出来、その分を建築費に充てることが出来る)が必要になってくるわけです。

容積率200%エリアにおいて14階建というそれなりの高さを出せているわりには敷地にゆとりを感じづらいランドプランではあるものの(次の記事で追記します)、南東・南西が開けたポジション、また、近隣には大きな公園など緑も充実しており「昔からの住宅地に誕生する物件らしくバランスの取れたもの」と言えるでしょうね。

未だ分譲中のザ・レジデンス検見川浜ガーデンズと比べると大分海が遠くなる反面、落ち着きが窺えるポジションで、子育て世代にとっては目の前に真砂東小学校があるという点も大きな魅力の1つになるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋はB棟の90㎡弱の4LDK、南角住戸です。B棟は敷地南端に位置しており、南東・南西共に低層建物ばかりが広がっているので物件内で最も恵まれたポジションと言って過言ではないでしょう。

敷地面積約14,000㎡(Ⅰ街区のみ)という広大な面積があるとはいえ、こういった複数の中層棟で構成された物件は棟の背後に棟が建設されてしまうものですし(実際当物件もC・D棟あたりはA棟・B棟の影響が不可避)、南東向きのB棟の南端に位置する当プランは「南東・南西の角住戸」になりますので非常に贅沢なポジションと感じますね。

間取りはそのような条件の良いポジションゆえにかなりしっかりとした面積が確保されたものです。

近年の狭小トレンドからすると4LDKでも85㎡あれば大きい方と言えるのですが、当プランは88㎡超あります。

全ての居室に開口部を設けることを前提とした南西に4室を並べた設計なのでLDが二面採光(角位置)でないのは残念ではあるものの、南東面を連窓サッシとしたことでLDの開口部だけでもサッシ2枚半分の幅を確保することが出来た好感の持てるものです。

角住戸にしては廊下も短めに出来ているので効率性にも優れており昨今の4LDKとしては大きな13畳のLDが確保出来ているのも1つのポイントと言えるでしょうか。

一方、残念に感じるのは南西側(妻面)の開口部設計と洋室4の引き戸でしょう。

上述のように南西はかなりの抜けが得られる魅力ある視界が広がっていることを考えれば、妻面と言えどももっと開口部を充実させて欲しかったですし、バルコニーもサービスバルコニーではなくしっかりとしたL字タイプが望ましかったでしょうね(デベロッパーの採算はけして楽なものではないでしょうし、こういった長谷工設計・施工の板状マンションでそういった設計が採用されること自体稀ですが…)。

また、洋室4の引き戸に関してはウォールドアなどの完全に開け放つものとすることで違和感なく広々3LDKとして使えるようになっているとやはり良かったでしょう。
物件によっては収納扉の前の部分に引き戸が収納できるような設計もあるわけですし、いくらでもやりようがあったはずです。

坪単価は170万円。プランにもよりますが同階中住戸(この住戸のような「南向き」ではなく中住戸は南東向きや南西向きがほとんどになる)とほとんど変わらない単価水準であり、物件内で明らかに優れたポジションであることを考えるといかにも弱気な値付けという印象です。

上述のように近年の4LDKの中では大きな88㎡という面積があるのでグロスの嵩みも考慮されてのものなのでしょうが、どちらかと言うと「ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズの長期分譲」やお隣駅の「幕張ベイパークの分譲」により4,000万円台中盤~後半にかけてのニーズ(幕張ベイパークの単価はもっと上ですが、平均的な中住戸70㎡台がそのような価格帯)がかなり奪われてしまっていることが強く影響しているように思いますね。

ガーデンズの平均坪単価は約180万円という水準でしたので、需給の乱れの影響で後発となる当物件の方が幾らかこなれた水準ということになります(駅徒歩分数の差も幾らか考慮されてのものかとは思いますが…)。

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