プラウド中野島【それ相応の価格帯で売れると踏んだ好立地】5階72㎡5,649万円(坪単価258万円)

プラウド中野島。

所在地:神奈川県川崎市多摩区布田1662-1(地番)
交通:中野島駅徒歩4分
用途地域:第二種住居地域
階建・総戸数:7階建、62戸

中野島駅界隈においては1990年代に三井不動産が多摩川中野島パークホームズ(当物件の南西側すぐのところにあります)などの複数物件を分譲していましたが、2000年代に入って以降はいわゆる「ブランド感のある物件」が見当たりません。

「プラウド」が出来る前の2001年に野村不動産が多摩川中野島ヒルズを分譲した実績はあるものの、一言で言ってしまうと近年は「目立った分譲マンション」の供給がなかったエリアということになると思います。

2017年のミオカステーロ中野島Ⅱが久々の分譲マンションだったことからも分かるようにそもそも分譲マンション自体が限られているエリアになるので、ここにプラウドが出来ると聞いた時はかなり驚きがありましたね。

近年は郊外寄りのエリアでもマンション価格が高騰しひと昔前の23区内などの水準に近づいていることで「郊外寄りで大手デベロッパーが物件を供給すること」が珍しくなくなってきているのですが、中野島界隈にはおいては直近のミオカステーロ中野島Ⅲでも坪単価200万円ほどが中心ですので、大手のブランド感のある物件が参入するに相応しいエリアとは言えないはずなのです(言い方は悪いかもしれませんが、薄利多売的に利益を生み出せるプラウドシティやオハナなどの「大規模物件」なら話は別。これぐらいのスケールの物件で大手が参入するには採算上もそれなりの価格帯のエリアであることが望ましい)。

ただ、そのような背景がある中、野村不動産が分譲を行うに至ったのはやはり駅近立地と多摩川リバーサイドポジションがあってのことでしょう。

多摩川は北方向になりますが、階によっては東向き住戸からも望めるポジションですし、南面は南面で下布田公園のパークフロントという恵まれた地になります。

また、サミットが至近という点も魅力でしょうね。
通学区の下布田小学校は徒歩7分ととりわけ近くはないものの、大通りを越えることなくアクセスできるのも良い材料になると思います。

つまり、中野島界隈では魅力的なポジションゆえの「(大手が分譲しても採算がとれる)それ相応の価格帯」で売れると踏んでの分譲ということになるわけで、やはり価格が最大の「肝」になってくるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、北東角住戸です。上述のように南面は南面でパークフロントという魅力あるポジションなので、南東角住戸にしようかとも思ったのですが、やはりこちらの方が当物件の特長を表している気がしたのでリバービューの特等席となるこちらを取り上げることにしました。

北~北東にかけて申し分のないリバービューの望めるポジションで日照時間が短いことを加味しても魅力は少なくないと感じますね。

間取りとしては、プラウドの角住戸にしてはやや小ぶりな印象もありますが、近年としては非常にオーソドックスな大きさの角住戸です。
共用廊下側には柱の食い込みが見られますし、角住戸ながら効率性を重視した田の字ベースのプランニングはけして華のあるものではありません。

しかしながら、そのリバービューを活かすべく北東部にL字バルコニーを採用しているのは非常に評価出来る点ですし、洋室3に採用されたウォールドアの開け放つことでかなり空間的な広がりを得ることが出来るのは魅力的でしょうね。

LDの入口付近にある「スタイルフィットベース」というデスクと収納で構成された+α空間も興味深いものです。

坪単価は258万円。パークフロントで日照良好な南向き(低層階)は坪単価230~240万円という水準ですので、リバービュープレミアムがかなり乗っかった形ですね。

わざわざこのリバービュー住戸を取り上げるぐらい開放感の高いポジションではあるのですが、南向きは南向きでそのパークフロントですし、南向き住戸にお住まいの方でも当物件の屋上テラス、もしくは1分歩いて河川敷に出れば多摩川が一望できることを考えるともう少しこなれた水準であっても良かったのかなという印象にはなるでしょうね。

なお、第1期は38戸とプラウドにしちゃ少ない印象ですが、進捗率は6割を超えているので一般的にはかなり好調な部類です。昨今のプラウドは即日完売しませんし、7~8割の契約率でもOK的なスタンスで売り出しているのでしょうが、他社は同様のスタンスでもこの進捗率はなかなか出せないのが現実です。

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