プラウド中野島【全台平置×全戸スタイルフィットベース】2階71㎡4,999万円(坪単価232万円)

続けて、プラウド中野島。

設計・施工は長谷工で直床です(直床ですので当然ながらミライフルも導入されておりません)。
先日のプラウド川崎ガーデンテラス同様に高さ20m制限エリアの7階建なので直床は必然なのですが、当物件はわりと立派な価格帯の物件になりますので世が世なら6階建となっていてもおかしくなかったでしょうね。

ただ、ホワイトマークス溝の口の記事で書いたように7階建とすることで同じ容積率(延床面積)の6階建とするよりも空地を大きく出来るので、それも考慮した結果なのでしょう。

空地の大半は駐車場なのですが、全30台(身障者用1台含む。他カーシェア用1台)を平置と出来ており、それも当物件の売りの1つになるはずです。

南面がパークフロントとなるポジションですので、空地を中途半端にガーデンなどにするのではなく平置駐車場に集中させるというこのランドプランは理にかなったものと言えるでしょうね。

また、外廊下、かつ、ディスポーザーなしではあるものの、管理費を204円/㎡というまずまずの水準に出来ているのも全台平置駐車場が功を奏した結果でもあるでしょうね。

また、デザイン面に関しては、外観はプラウドらしい現代的なもので価格帯なりの高級感も窺えるものなのですが、エントランス周りはちょっと残念ですね。

昨今のプラウドはひと頃ほどエントランス周りに力が入っていないと感じることが多く、ここも例外ではありません。
ここの場合はランドプランとの兼ね合いあってのものでもあるのでしょうが、エントランスのセットバックが甘くエントランス周りにゆとりがないあたりに物足りなさを感じます。

共用施設としてこの多摩川至近の立地を活かした屋上テラスが設けられているのはやはり評価出来る点でしょう。
花火の際には特等席になりますし、この特長ある立地条件を活かしたコンセプトですね。

前回のプラウド中野島

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南向き中住戸です。低層階ではあるものの、南面は下布田公園のパークフロントであり日照は申し分ありません。サミットの先なので結構距離がありますが、屏風のように視界を妨げる新多摩川ハイムの影響は上層階でも同じですので、よりパークフロント感が強くなる低層階の魅力が少なくないと感じる物件です。

間取りとしてはオーソドックスな田の字プランになります。

共用廊下側の柱は普通に食い込んではいるものの、共用廊下の幅は十分にあり、中住戸ながら玄関前にしっかりとアルコーブ的な部分を確保出来ているあたりは流石プラウドと言ったところでしょうね。

中住戸にしてはしっかりとした面積が確保されていますし、やはりスタイルフィットベース(全戸に搭載)という+α空間があることで一般的な3LDKプランよりも使い勝手が増しているように思います。

坪単価は232万円。駅距離やポジションの差はあれどミオカステーロ中野島Ⅲの日照良好な南向き住戸は坪単価200万円を切るぐらいの水準ですので明確な差がありますね。

パークフロントの南向き住戸中心の物件とは言え平均で250万円近い水準になるはずで、少々強気に感じます。
前回の記事で書いたようにこの水準(当初の予定価格はさらに上)で行けると踏んだからこその供給なのでしょうし、実際に第1期の状況からすると完売は難しくはないのでしょうが…。

プラウド川崎ガーデンテラスもしかりで不動産市況の悪化ゆえか当初の採算上の目論見とのズレが大きくなってきている印象があります。

設備仕様面は、総戸数62戸というそれなりのスケールがあるのでディスポーザーがないのは残念です。また、水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機に加え、トイレ手洗いカウンターがついているので単価的に違和感のあるものではありません。

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