ピアース渋谷ウエスト【この地ならば普通に「2LDK」で良かったような】16階64㎡9,500万円台(予定)(坪単価約493万円)

ピアース渋谷ウエスト。

所在地:渋谷区神泉町24-3他(地番)
交通:神泉駅徒歩5分、渋谷駅徒歩11分(京王井の頭線アベニュー口は徒歩10分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上15階地下1階建、87戸

神泉町の旧山手通り沿い(渋谷駅からは旧山手通りを越える)の物件で、山手通りも至近となる少々賑やかなポジションになります。
先行するザ・パークハウスアーバンス渋谷インプレストコア代官山は紛れもない渋谷駅徒歩10分圏内ですし、当物件は立地的にどうしても見劣りしてはしまうものの、渋谷駅徒歩11分ならば利便性は高いですし(※)、雨の日などには神泉駅が使いやすい距離にあるのも良い点でしょうか。
※当物件のポジションは標高約36mの結構な高台ポジションで渋谷駅付近とは標高にして20m以上の高低差があるのは難点

渋谷駅徒歩10分を超えるこの界隈はその旧山手通りと山手通りがあり、なおかつ、とりわけ駅に近いわけでもないので、マンション自体はそこそこ存在してはいるのですが、多くが90年代のものになりますし、松濤側の物件(ここではいわゆる松濤の本流となる物件ではなく山手通り沿いなどの名前だけ「松濤」な物件を指している)などと比べると渋谷駅に近い位置にあるのも魅力でしょう。

なお、20~60㎡台というプランニングがマッチしたポジションであるのはもちろんのこと、「モリモト×フレグライン(デザイン監修)」という組み合わせも非常にシックリくる立地条件と感じますね。

渋谷駅界隈はスケールのある超高額物件パークコート渋谷ザ・タワーに限らずアトラス渋谷公園通りなどデザイン性の高い物件が存在しているのですが、当物件も再開発で生まれ変わる渋谷を象徴しているかのような洗練のデザインが採用されています。

ツリーハウスをコンセプトとしたインプレストコア代官山のような超個性的なものでこそないものの、楽々80点をとれるそんなマンションではないでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK+S、南西角住戸です。メイン開口部の施された西側は山手通りの先が目黒区駒場の第一種中高層住居専用地域(高さ限度17m)になっており、この最上階住戸からはかなり広域での視界抜けを味わうことが可能です。また、この階ならば南側の隣接前建を超える高さにもあるので日照も申し分ありません。

間取りとしては13~16階(建築基準法上は16階建)の上層階のみにプラン二ングなされたものでそのように南面の前建の影響が小さくなる階層のみに存在していることを考えると南側の開口部はもっと充実させて欲しかったという思いは生じますね。

LDの南側には開口部すらありませんし、ベッドルームの開口部も非常に小さいがゆえに1室がサービスルームになってしまっています(建築基準法上、居室(採光要件を満たす)にするためには「窓の大きさ」も大きな影響を与えますが、「隣地(そこにどのような高さの建物が立っているかは問わない)との距離」も同様に大きく影響するもので当プランのサービスルームはその影響が大きいはずです)。

なお、当プランは実質的には3LDKであり、物件内で最も大きなものにもなります。
渋谷駅徒歩10~11分で20~40㎡台も数多く存在、なおかつ、山手通りにほとんど面しているかのようなポジションになりますので、60㎡台は60㎡台でも実質3LDKを設計する必要があったのか少々疑問ではあるものの(1Rなどとは住民属性や生活時間帯に差が出てしまうことも少なくない)、プラン自体はほぼ完全にアウトフレーム化出来ているので非常にきれい、かつ、効率的なのは良い材料でしょう。

一方、この大きさなのでLDKが13.5畳という大きさしかなく、居室配置などとの関係でLDとキッチンの一体感がない点が気になる点でしょうか。

キッチンがいわゆるオープンキッチンではなく、LDの入口付近など実質的な廊下部分もわりと大きくなってしまっているため、LDに少々の手狭感があります。図面からも隣接する洋室1や2と大きさを比べてみるとかなり小さく感じるはずです。

収納は専有面積のわりに充実している方だと思いますけれども…。

坪単価は予定価格で約493万円になります。
渋谷駅徒歩15分の山手通り沿いの松濤アドレス物件ドゥアージュコラッド松濤の60㎡台(1LDK~2LDK)は低層階でもこのぐらいの水準(上層階になると550万円ほど)でしたのでアドレスでは負けるものの、渋谷駅までの距離感などを加味するとこちらの方が割安感があるでしょうね。

ドゥアージュコラッドは約5㎡のサイクルガレージを加味しての坪単価なので実質的にはもっと上の水準になりますし、当物件は想定していたよりも弱気な印象があります。

渋谷駅界隈は再開発機運の高まりで供給数が増えていますし、昨今のマンションの売れ行き不振の影響も加味してのものでしょうか。
まぁ、当プランの場合は実質3LDKとしては微妙なプラン、2LDKとしてはグロスが嵩んでいるなどの事情もあるとは思いますけれどもね。

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