グローリオレジデンス浦和元町【直床だし耐震等級2でもないが】7階71㎡5,798万円(坪単価270万円)

グローリオレジデンス浦和元町。

所在地:埼玉県さいたま市浦和区元町2-211-2(地番)
交通:北浦和駅徒歩6分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:7階建、34戸

元町通り沿いで東側すぐのところにスーパー銭湯幸楽がありますので静かな環境とは言えないものの、駅徒歩6分ですし利便性は上々でしょう。

戸建を中心とした低層住宅が主となる元町通り界隈は分譲マンション自体が少ないのですが、セコムは2015年に近隣にグローリオ浦和元町を分譲していますし、不思議と縁があるようですね。

設計・施工は埼玉建興で、直床になります。
同じ第一種住居地域、同じ最高高さ20mエリアだったグローリオ浦和元町は6階建とすることで二重床が採用されていたのですが、こちらは7階建にしたことで直床になってしまっていますね。

ホワイトマークス溝の口やつい先日のプラウド中野島の記事でも言及しているように、同じ延床面積を確保するにしても6階建よりも7階建とすることで空地を大きく出来るというメリットが出てくるものですが、当物件はとりわけ空地にゆとりを感じることが出来るわけではありませんし(6階建にしていたらもっと空地が小さくなったということではありますが…)、そもそもランドプランにも少々の疑問を感じます。

L字型の不整形な敷地形状とは言え、なぜに全戸西向きなのでしょう???
基本的に1フロア5戸で南北に西向きが並んでいる形になるのですが、敷地形状からすれば南向きを1フロア2~3戸、残りを西向きに2~3戸という設計は十分に可能だったように思ってしまうのです。

南側隣接地には平地の駐車場がありますので将来的なリスクも多少ありはするものの、元町通りに背を向ける南向き住戸の方が音の面でも魅力がありますし、少々勿体ない印象がありますね。

また、やはり耐震等級2を採用しておりセコム物件らしい差別化がなされていたグローリオ浦和元町とは異なり一般的な耐震等級1になっていますし、ひと昔前の物件とは異なり採算面の厳しさも窺えます。

一方、デザインに関してはシックなトーンを纏った物件で、エントランス周りの設えなんかを見ても高級感を意識している様子が窺えますね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。上述のように当物件は全戸西向きの設計なのでこの敷地南端の角住戸がフロア内では唯一の南向きということになります。

当住戸の南側は当物件の駐車場や自転車置場、その先は道路、さらに先も戸建になるポジションで非常に南面条件に優れています。
西側も戸建ですし、この最上階住戸は日照だけでなくかなり広域での視界抜けも得られる魅力的なポジションですね。

間取りとしては、ちょうど玄関のあたりがL字の内角付近になっており、「えぐれた敷地形状に沿ったプラン」ということになります。

このようなポジションの角住戸は少なからず玄関位置に難があるものが多いのですが、当プランは玄関前に奥行のあるポーチを採用することで効率性も高めているのが素晴らしいと思います。
こういったケースではポーチの入口あたりに玄関が施されているケースが少なくなく、そういった場合はかなり廊下が長くなってしまうものなのです。

また、南面も西面も柱の食い込みが見られるプランではありますが、角住戸にしては廊下が効率的に出来ていることで全体として70㎡超なりに大きな違和感のないものになっていると感じます。

LDは二面採光(角位置)でこそないものの、西面にはワイドなサッシがありますし、南面にしっかりとしたバルコニーが設けられている点にも好感の持てるプランですね。

坪単価は270万円。上層階中住戸と比べると1割程度高い水準でやはり貴重な「南向き」という点がしっかりと考慮されている感のあるお値段になります。

ただ、2015年のグローリオ浦和元町は平均坪単価約220万円であり、当物件は平均でその1割超ぐらいの水準になりますので違和感のあるレベルではないでしょう(直床だったり耐震等級2でなかったりというところの差はありますが…)。むろん北浦和駅の西側、常盤アドレスのパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアやシティテラス浦和常盤などと比べると一回り下の水準になります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく水回りの天然石天板仕様も見当たりませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器がそろっているので単価相応と言えるでしょう。
セコム物件ですのでトマホークジェットアルファとピタゴラスウォールセールももちろん搭載されています。

管理費は200円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数34戸というスケールなので悪くない水準だと思います。

駐車場は全11台でうち平置が3台、残りの8台が機械式になります。

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