バウス品川戸越【南西離隔×買物至便】7階86㎡10,598万円(坪単価410万円)

バウス品川戸越。

所在地:東京都品川区荏原1-291-16(地番)
交通:戸越銀座駅徒歩6分、戸越駅徒歩8分、不動前駅徒歩12分、武蔵小山駅徒歩14分、五反田駅徒歩15分(都営線。JR・東急線は徒歩16分)
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:7階建、47戸

中原街道からは内に入った旧中原街道沿いに位置し、南西には荏原第一中学校の広大なグラウンドが広がるというかなり稀なポジションに誕生する物件ですね。

学校隣接の物件の宿命とも言える生徒の声や砂埃は不可避ではあるのでしょうが、前建まで約70mという南西離隔は将来的にも保たれるでしょうし、生徒がいなくなる夜間はかなり落ち着きが出てくるでしょう。

また、複数駅が利用できる交通利便性にも魅力を感じるのですが、それ以上に凄いのが買物利便性でしょうか。
戸越銀座商店街は徒歩6分、パルム商店街が徒歩9分と人気の2つの商店街がほど近い上、五反田TOCビルが徒歩7分という距離であることからも分かるように山手通り界隈の商業エリアも徒歩圏になります。

通学区の後地小学校は徒歩9分で可もなく不可もなくな距離感ですが、徒歩10分には小中一貫校の荏原平塚学園(区立)もあり学校選択制の品川区ならではの魅力も感じることの出来るポジションです。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡超の4LDK、ルーバル付の最上階特殊プランになります。上述のように南西は荏原第一中学校のグラウンドなので申し分のない離隔があるのですが、それに加えこの階からならば北西方向の抜けも得ることが出来ます。

そもそも当物件の土地自体が標高約25mの高台に位置していますし、「抜け」の得られるこのポジションからの眺めは一般的な7階からのそれではないでしょうね。

間取りはそのようにルーバルの付いた最上階なりの特殊プランなわけですが、なぜにLDの北西側に開口部がないのか…。

4LDKにおいては行灯部屋をなくすために、「LDK」と「洋室3・4」のポジションを反対にしたような(洋室1はもっと北東側にズラす)プランとなっていることは少なくなく、そのような場合にはLDをルーバルに面した位置にすることは出来ません。

しかしながら、当プランは洋室3を行灯部屋にしてまでLDをルーバル側の二面採光と出来る位置に出来ているのになぜ???

こんなに魅力的なポジションにルーバルを設計しておきながらルーバルに面した位置に開口部があるのは洋室1だけというのは少々理解しがたい状況です。

洋室4の大きく開け放つことの出来る引き戸や南西面のワイドな連窓サッシなどは魅力的ではあるものの、1億超えとなるプランですし、さらに華のある魅力的なプランを目指して欲しかったですね。

坪単価は410万円。
この界隈はもともとどちらかと言うとコンパクトマンションの供給が盛んで、近年もザ・パークワンズ品川戸越やズーム西五反田などの供給がある程度です。

ただ、最寄駅は不動前駅になりますし分譲時期も2013年にはなるものの、グランスイート不動前シティテラスなんかはわりと近い条件の物件になるでしょうか。2013年は今よりも遥かにマンションが安い時期だったので平均坪単価は約290万円で当物件は平均でおよそ3割高(平均坪単価380万円ぐらい?)と相場並かそれより気持ち大きいぐらいの値上がりを感じる水準になります。

違和感のあるレベルでこそないものの、グランスイートはその名の通り「丸紅×住友不動産」のJV物件で、住不単体の物件などとは異なり当時としてもわりと大人しい値付けがなされていましたし、ここはもう少しこなれた水準であってもおかしくなかった印象ではありますね。

「複数駅・複数商店街を使いこなせるポジションながらもすごく近い駅や商店街がない」という特殊な立地条件が価格の判断を難しくしている物件と感じます。

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