バウス品川戸越【単価帯のわりに淡泊なプランニング】3階73㎡7,958万円(坪単価361万円)

続けて、バウス品川戸越。

設計は設計工房イーディー、施工は森本組、そしてデザイン監修はMINAMI DESIGN & PLANNINGの南氏です。
MINAMI DESIGN & PLANNINGは、ザ・パークハウスでの実績が豊富で近年だとザ・パークハウス逗子がありますね。

当物件のデザインは大々的なデザインウォールを採用したバウス世田谷上町のようなインパクトのあるものではないものの、それ以上に高額な物件なりに随所に気を使っている様子は窺えます。

特に良いと思うのがバルコニー手摺の縁に黒のアルミを用いている点で、それがあることで外観が締まって見えると思いますね。

ランドプランやエントランス周りなどに特段のゆとりを感じることはありませんが、光壁を用いたエントランスホールは高級感のある設えです。

前回のバウス品川戸越

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南西向き中住戸です。低層階なので中学校のグラウンドの影響(生徒の声や砂埃)はより大きいものになりそうですが、やはり約70mの離隔が図れた半永久的に日照を得ることのできるポジションになります。

中学校のグラウンドとの間には背の高いイチョウ並木があるので視線が気になることもなさそうです。

一方、間取りとしては、この単価帯のプランにしては淡泊さを感じる一般的な田の字ベースの横長リビングプランになります。

敷地形状的に南西・南東向きの板状L字配棟にするのは当然ですし、田の字ベースのプランニングが中心になるのも当たり前なのですが、玄関周りにはもう少し力を入れて欲しかったと感じます。

共用廊下側の柱の食い込みは抑えられている方ではあるものの、洋室1・2は共に歪な形状ですし、玄関前のアルコーブ空間も小さいあたりも残念に感じますね。

片方の洋室を共用廊下から大きくセットバックすることでアルコーブのあるクランクインアプローチの玄関としたGタイプのようなプラン(そのわりに玄関周りのゆとりを感じにくいが…)を基本にして欲しかったです。

当物件の中住戸にはこういった横長リビングプランではなくいわゆる田の字タイプである縦長リビングプランでも洋室1室が行灯部屋になっているものもありますし、先ほどのLDが二面採光ではないルーバルプランもしかりで間取り面にもう少し力を入れて欲しかったと思わずにはいられない物件になります。

坪単価は361万円。武蔵小山駅界隈の高騰は言わずもがな、荏原中延駅徒歩4分のアトラス品川中延でも平均坪単価約355万円という水準になっていますので、このポジションのこの物件の平均が380万円(ぐらい?)になることに大きな違和感はないでしょう。

近隣で分譲された2017年初めのザ・パークワンズ品川戸越は20㎡台中心で平均坪単価約355万円という水準で、当時はその水準でのファミリータイプの供給は厳しいと感じましたが、こちらの方が立地が良いですし今となってはファミリータイプでもこのぐらいになるのが相場なのでしょうね…。
こういった淡泊さの窺えるプランニングからすると気持ち強めの印象もありはしますが…。

なお、第1期は25戸でありまずまずのスタートになるようです。

設備仕様面は、総戸数47戸でもしっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターと価格帯なりのものがそろっています。

管理費は262円/㎡。外廊下ですがディスポーザーがついての水準なので悪くありません。

駐車場は全13台で身障者用1台のみが平置、残りの12台が機械式になります。

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