アトラス西早稲田【単価は悪くないが廊下と柱が…】7階32㎡3,660万円(坪単価373万円)

アトラス西早稲田。

所在地:東京都新宿区西早稲田3-1-2(地番)
交通:早稲田駅徒歩7分(東京メトロ。サクラトラムは徒歩6分)、西早稲田駅徒歩9分
用途地域:商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:13階建、47戸(事業協力者住戸2戸、非分譲住戸19戸含む。他事業協力者店舗)

隣接してはいないものの、周囲を早稲田大学の敷地で囲まれた早稲田通り沿いのポジションになります。

近隣松の湯隣りのイニシア新宿早稲田がコスモスイニシアの物件としては珍しく30㎡台中心のプランニングになっていたことからも分かるように採算面を考えるとコンパクトプランに偏ってしまう立地条件とも言えるでしょう。

当物件もアトラスとして数少ない20~30㎡台のみ(事業協力者住戸等を除く)のプランニングで、投資賃貸ニーズを鑑みたものになります。

設計は創和設計事務所、施工は森組で、今年6月に竣工済の完成売りになります。

アトラスの完成売りはあまり聞き覚えがありませんが、上述のようにコンパクトプランばかりで総戸数も少ない小規模物件になるので、モデルルームコストを抑えることの出来る完成売りになるのは当然といったところでしょうか。

デザインはホワイトを基調としたシンプルなものながら、バルコニー周りにグリッドラインなどを配した都会的なデザインで、共用廊下が内廊下になっているのも1つのポイントになるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は32㎡の1DK、北西角住戸です。両面共に接道してはいないものの、前建は戸建などの低めの建物で構成されており、この上層階住戸からは視界は悪いものではありません。

間取りとしては、これでも物件内では大き目のもので1Kではなく1DKになります。

ただ、「1DK」とは名ばかりの印象があるのも事実で、DKと洋室を合わせても10.1畳しかありません。

原因はやはりこの面積帯にしてはあまりにも長く感じる廊下にあるでしょう。
角住戸なのである程度は仕方がありませんが、これはちょっと長すぎですね。これほど長くなるのであればキッチンを廊下の中途にはめ込んでしまった方(むしろその方が一般的なプランニング)が良かったように思います。

コーナー部分のニッチはお洒落ですし、廊下の中途に大き目のクローゼットが設けられているのもこのプランの1つの特長ではあるようですが、収納は洋室側にあった方が良かったようにも思いますしね。

また、小ぶりな面積帯のわりに柱の食い込みが目立つのも気になる点でしょうか。いわゆるワンルーム投資マンションにおいてはごくごく当たり前の設計ではあるものの、「アトラス」のブランドを掲げているわけですし…。

坪単価は373万円。同階の20㎡台のいわゆるワンルーム(1K)タイプは坪単価400万円超のさらに高い単価設定になっているぐらいですし、このワンルームに毛が生えた程度の大きさであればこのような単価になることに違和感はありません。

全戸がこのぐらいの面積帯だったイニシア新宿早稲田の平均坪単価は約395万円とこちらよりもひと回り上の水準で少々強気な印象を受けましたが、こちらはこのご時世なりに現実的なお値段設定にしているように思いますね。

長めの廊下を考慮した価格設定なのかもしれませんが…。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件のため当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などのワンランク上の仕様も見当たりません。食洗機もありませんし、トイレは洗面所内にあるので手洗いは洗面台を使う感じになります。

管理費は398円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模、かつ、内廊下物件になりますのでこのぐらいの水準になるのは仕方のないところでしょうか。小規模でも内廊下に冷暖房はついているのでしょうか。

なお、駐車場はありません。

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