クリオ横濱ディアマークス【販売時期やプランからは苦しさを感じるが…】2階44㎡4,695万円(坪単価351万円)

続けて、クリオ横濱ディアマークス。

設計は秀建築研究事務所、施工は南海辰村建設です。
ちなみに、当物件の施工会社はつい先日まで「未定」になっていました。小規模な6階建の物件ですし、竣工は来年11月予定ですのでおかしなことではないのですが、このような小規模物件において竣工1年3か月以上も前に青田売りを行うこと自体が稀であり、デベロッパーとしても「販売はある程度長期化するおそれがある」「今後、マンション価格が保たれる保証はないのでなるべく早いうちに売っておきたい」という思いが表れた形なのでしょうね。

なお、当物件は第6種高度地区の最高高さ20mエリアの6階建になります。
最近はこういったエリアで7階建として直床としているケースが目立っていますが、当物件は非常にいいお値段の物件になりますし、6階建とし二重床を採用したこの設計は自然でしょうね。

6階建としたことで空地率は約22%というかなりの低水準で、もともと敷地面積500㎡ほどしかないためランドプランはせせこましいものになってしまってはいるものの、南東・南西の角地、かつ、新田間川のリバーフロントというポジションであるがゆえに敷地周囲を含めたトータルで見た場合には開放感やゆとりを感じることが出来るでしょう。

エントランス周りや外観デザインは単価帯を考えるとさらに高級感のあるものが見たかったという思いもありますが、大きな違和感のあるものではありません。

前回のクリオ横濱ディアマークス

公式ホームページ
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お部屋は44㎡の2LDK、南東向き中住戸です。低層階ではありますが、南東正面方向は新田間川のリバーフロントになりますので、半永久的に前建との離隔と日照が保たれる恵まれたポジションです。

ただ、間取りとしては狭小感が非常に強い44㎡の2LDKになります。
むろんこれだけ早くから青田売りしているのでメニュープランで1LDKを選ぶことも可能でしょうし、当物件には55㎡の全く異なる大きさの2LDKもありますので、安易に狭小に傾倒しているわけではないのでしょうが、デベロッパーの苦しい胸の内が少なからず透けてしまうプランニングではありますよね。
ベッドルームの1室は3.5畳、また、衣装収納もギリギリまで削減したプランになります。

ただその一方で、やはり柱が完全にアウトフレーム化されている点は評価出来ますし、その3.5畳のベッドルームの扉が大きく開け放つことの出来るスライディングドアになっている点も良いですね。

LDの入口付近のデッドスペース(実質的な廊下部分)はわりと大きくなっていたり、浴室が1216だったりと44㎡の2LDKゆえのギリギリ感は随所に感じてはしまうものの、この面積帯なりの確かな頑張りが窺えるプランと言えるでしょう。

坪単価は351万円。プラウド横浜岡野のファミリータイプ低層階の坪単価が300万円ちょっとからあるように、いくら南面リバーフロントとは言え、70㎡程度であったならば低層階でこの単価は難しかったでしょう。

そうであるがゆえのこの大きさということになってくるのだと思いますが、この大きさで「日照マスト」のニーズはけして多くないでしょうし、ホームページなどでアピールされているように「将来的な賃貸を想定」するのであればこのような魅力的なポジションの恩恵もけして大きなものとはならないはずです。

常々言っているように、賃料は分譲価格ほど「プレミアムが乗らない」のが一般的であり、利回りだけを考えれば条件の良いお部屋というのはあまり魅力的ではないのです。
※かと言って利回りだけを追求した物件を購入してしまうと出口(売却)が大変になることもあるのでそのバランスが重要ですね。

設備仕様面は、小規模物件のためディスポーザーはないものの、食洗機、トイレ手洗いカウンター、キッチン天板はフィオレストーンとステンレスバイブレーションのセレクトとするなど悪いものではありません。

ただ、浴室照明はダウンライトではないですし、単価帯を考えると若干の物足りなさがあるのは事実でしょうか。

管理費は275円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしにしては高いのですが、小ぶりなスケールを考えれば違和感はありません。

駐車場は全6台でいずれも平置になります。

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