パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア【フロントストリート沿いの至便な徒歩4分】15階70㎡4,798万円(坪単価226万円)

パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア。

所在地:千葉県千葉市美浜区高洲3-20-10(地番)
交通:稲毛海岸駅徒歩4分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、71戸

遥か昔に稲毛駅のプラウドタワー稲毛を取り上げたことがありますが、この稲毛海岸駅の物件を取り上げるのは初めてになります。

以前は千葉みなと駅のプレミアムレジデンス千葉県立美術館前を取り上げたぐらいですしチェックはしてはいるものの、基本的に都心部優先にしている関係上これまであまり取り上げる機会がありませんでした。

しかしながら、ここ最近の都心部は新規物件の供給が非常に低調で取り上げる物件が減ってきていることもあり今回はこちらを取り上げることにしたという経緯があります。

そんな感じなので後ろ向きな印象を持った方もいらっしゃるかもしれませんが、この物件を取り上げた理由はもちろんそれだけではなく、やはり立地的な魅力があってのものになります。

近年、隣の検見川浜駅やさらにその隣の海浜幕張駅では大規模物件が次々と供給されており、インパクトでは遠く及ばないものの、そちらのエリアではしばらく供給されていない駅近物件という点はやはり魅力的でしょう。

稲毛海岸駅においては2017年に駅徒歩3分の地にエクセレントシティ稲毛海岸駅前が分譲されていますが、その分譲自体がかなり久々の駅徒歩5分圏内だったと記憶していますし、駅徒歩4分の三井のブランド物件とくればやはり気になる存在です。

当物件はより賑わいのある南口に位置しており、フロントストリート沿いの徒歩4分、さらにイオンマリンピアまで徒歩2分という至便な地に誕生します。

この界隈の物件としてはけして大きなものではないものの、三方接道で駅前物件にしては開放感のあるポジションという点も魅力でしょう。

通学区の高洲第三小学校まで徒歩6分、また、美浜図書館、高洲子育てリラックス館が目の前ということで、子育て世代にとっても申し分のない環境がここにはあります。

公式ホームページ
IMG_6100[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南角住戸です。南西側には6階建のマンションがありますが、この階ならば越えてきますし、南東~南にかけては図書館などの平地の駐車場になっているので圧迫感のない日照良好なポジションになります。

間取りは、物件内で最も大きなものになります。
駅近物件とは言え、千葉県の三井のブランド物件で70㎡そこそこが最大というのは少々違和感があるのですが、このご時世驚くほどのことではないのでしょうね。

ファミリータイプ角住戸としては小ぶりな方にはなるものの、玄関廊下はほぼ一直線なので効率性は高いですし(微妙にクランクさせているのでプライバシー面も優秀)、共用廊下側の柱の食い込みを抑えている点にも好感が持てます。

玄関部分を共用廊下からしっかりと窪ませていることで玄関前にゆとりあるスペースを確保することが出来ていますし、一般的な70㎡以上の使い勝手が期待出来るでしょう。

やや残念なのはLDでしょうか。
南西側は中層階以下で前建の影響が大きくなることとの兼ね合いや(当物件は下から上まで同一プランが採用されている)、行灯部屋を作らないことを前提としてのものかと思いますが、角住戸ながらLDの開口部は非常に地味です。

洋室3には方立ての小さいウォールドアを採用することが出来ているので、LDから洋室3にかけて連窓サッシを採用出来ていると大分イメージが変わったように思いますね。
当物件の平均坪単価は200万円ぐらいになるはずで単価帯からすると連窓サッシがないのは仕方ない印象もありはするものの、上層階住戸は結構いいお値段ですので、連窓サッシに限らずもう少し「角住戸らしさ」を演出出来ていると良かったのかなと。

坪単価は226万円。南西面の前建の影響が大きい低層階は坪単価190万円前後の水準でしかなく思っていたよりも単価差が設けられていました。

この最上階住戸であっても図書館の先には15階建の新稲毛ガーデンタワーなどが屏風のように広がっており広域での視界抜けが得られるわけではありませんからね。

当物件の平均で200万円ほどと思われる単価帯は駅距離の差があるとはいえ先日のミハマシティ検見川浜の平均坪単価約170万円ほどとはかなり差があります。
そのため、近年の駅近信仰の強さをここでも感じはするものの、上述のエクセレントシティ稲毛海岸駅前は平均坪単価約220万円という水準でしたし(30~50㎡台が結構あったため単価が高めに出ているというのもある)、三井のブランド物件でのこの水準ならばニーズは少なくないでしょうね。

0 Comments



Post a comment