パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア【ここも直床だが、二次元設計及びデザインに見どころ】3階66㎡3,578万円(坪単価180万円)

続けて、パークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア。

設計・施工は長谷工で直床になります。
直近1年ほどの間の「パークホームズ」だけでもパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラパークホームズ横濱星川パークホームズ西船橋ザ・レジデンスといった長谷工設計・施工の物件で直床が採用されており、坪単価250万円未満が中心価格帯の物件での直床率の高まりは三井のブランド物件でも例外ではありません。

ある程度スケールのある板状物件はともかくとしてここやパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアのような物件は二重床の方がシックリ来るのですが、このご時世そうも言っていられないのでしょう。

一方、デザインに関しては、エントランス周りに力を入れているのは評価出来る点でしょうね。
基壇部を除いた外観デザインは至って普通な印象ではあるものの、フロントストリートからも目立つ2層吹抜のエントランスは総戸数71戸の物件としては十分以上のもの、また、敷地内側のヒーリングガーデンと連動した広がりのある設計にも魅力を感じます。

敷地面積は1,200㎡とそれほど大きなものではありませんが、前回の記事で書いたように三面が接道したフロントストリート沿いの開放感のある立地で、無理なく歩車分離出来ている点も良い材料になります。

前回のパークホームズ稲毛海岸ステーションプレミア

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、西角住戸です。南西は6階建のマンションで視界・日照を妨げられますが、北西側は当物件の駐輪場や駐車場、その先も道路になります。

当物件は1フロア5戸の設計で、当プラン以外はフロントストリート沿いの南東向きですので、物件内では難のあるポジションではあっても、一般的に言えばけして悪いものではないでしょう。ファミリータイプとして日照時間の短さは気になるところですが、前建を越えてくる中層階以上ならばそれも問題ありません。

間取りは田の字ベースがどうしても多くなりがちなこういったエリアの物件のプランとしてはかなり個性を感じるものですね。
中住戸を取り上げようかとも思ったのですが、こちらのプランが珍しかったのでこちらにしてしまいました(笑)。

角住戸ながら先ほどのプランよりもさらに小さい60㎡台中盤しかないものの、やはり柱はほぼアウトフレーム化出来ていますし、角住戸にしては玄関周りの効率性を高めることも出来ているので一般的な70㎡近い使い勝手のあるプランだと思います。

玄関に窓を設けることが出来ているのもこういったイレギュラーな位置のプランだからこそですし、開口部が充実した角住戸らしいLDの開口部もとても魅力的でしょう。

タワマンなどの角住戸においてはこのぐらいの開口部幅は当たり前ですが、こういった一般的なマンションにおいてこのような開口部が施されるケースはけして多くありません。

角住戸ながら洗面所がリビングインになっているなど60㎡台中盤のプランなりの苦しさもありはするものの、収納も充実していますし専有面積なりに良いバランス・パフォーマンスを実現したプランと感じます。

坪単価は180万円。低層階は北西側の駐輪場の出入りなども気になるところですし、日照もほとんど得られませんのでポジションなりの単価ということにはなるでしょう。

ただ、駅近の利便性を考えればこの水準でのニーズは少なくないはずですし、南西側前建を越えてくる中層階の坪単価約190万円という水準はなかなか魅力的なのではないでしょうか。

3LDKとしては小ぶりな面積帯ではあるものの、「効率性」と「角住戸感」を両立させたプランで4,000万円未満というのは絶妙なバランスと感じますね。

ちなみに第1期は38戸でこのご時世としては上々のスタートになるでしょう。

設備仕様面は、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターはありません。ただ、ファミリータイプ中心の総戸数71戸というスケールがあることからするとディスポーザーがないのはちょっと残念ですね。食洗機はついています。

管理費は184円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが総戸数71戸とそこまでスケールのある物件ではないので悪くない水準でしょう。
ただ、管理は「通勤」ではなく「巡回」のようですね。

駐車場は全36台で平置2台を除いた36台が機械式になります。

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