ブリシア西日暮里【プレシスに肩を並べる超狭小プランニング】4階54㎡5,298万円(坪単価322万円)

続けて、ブリシア西日暮里。

設計はクレオ一級建築士事務所、施工は志多組です。
普通に二重床が採用されてはいるのですが、床スラブ厚が180mm(一部160mm)というのはなんとも…。

分譲マンションにおいては、このようなしっかりとした価格水準の物件に限らず多くの物件が200mmとなっていますし、最低でも200mmを確保して欲しかったところです。マンションにおける騒音問題は構造面よりも「上下左右にどのような方がお住まいになるかによる影響」の方が遥かに大きいものではありますが、180mmはちょっと心許ないのかなと。

なお、デザインに関してはブリシアシリーズの中ではこれまでで最も高単価の物件になるためかより力が入っていると感じます(だからこそスラブ厚もしっかりとしたものとして欲しかったという思いがありますが…)。

ガラス手摺にホワイトのグリッドラインを際立たせた外観、西側道路からしっかりとセットバックしたことでゆとりあるものを実現したエントランスアプローチなど総戸数30戸の物件にしては見所のある造りですね。

前回のブリシア西日暮里

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK+S、西向き中住戸です。前回の記事でも書いたように西側道路の向かいは2~3階建の低層建物で構成されたエリアになるので、この4階住戸からは視界抜けも出てくる良好なポジションになります。

間取りとしては、50㎡台中盤の3LDKで同じ西日暮里駅徒歩7分で分譲中のプレシス西日暮里と肩を並べる「今風」のプランになります。

狭小3LDKと言うとひと昔前はプレシスの一建設かナイスという感じでしたが、昨今はこのブリスのブリシアシリーズの供給が目立つようになってきましたね(このブリシアシリーズは狭小プラン如何ではなくそもそも分譲数が伸びており存在感が高まっています)。

なお、当プランは55㎡にも満たない非常に狭小感の強いものですし、当物件は隣地との関係上全戸西向きの設計で「限られた西面スパンを複数プランで分け合う形」になっているのでプランはかなり厳しいものになっています。

外廊下設計の中住戸ながら洋室1室が行灯部屋になってしまっていますし、ナロースパンゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が深くなってしまっているのも気になる点でしょう。

奥行があることでLDよりも深い位置にあるキッチンの採光に影響が出てきますし、そもそも廊下がかなり長くなってしまっているのです。読者の方であればよ~くお分かりかと思いますが、LDの入口付近には実質的な廊下部分が大きく混入したものにもなりますね。

坪単価は322万円。「3LDK」と考えればグロスはこなれていると言えるのかもしれませんが、収納は少なめですし、LD単体では8畳にも満たなそうな大きさしかないことからしても5,000万円超えのグロスは嵩んでいると感じます。

やはり同面積帯のプレシス西日暮里の3LDKと比べ一回り上の水準になりますね。

設備仕様面は、スケール的にディスポーザーがないのは当然のことですが、やはり水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターどころか食洗機と床暖房すらない簡素なものです。
設備を簡素化したことで価格面での魅力を高めることが出来ているのであればそれはそれでありでしょう。しかしながら、当物件はむしろ「立派」に感じる価格設定ですし、もう少しバランスを取って欲しかったというのが正直なところですね。

管理費は227円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数30戸の小規模物件ですので違和感はありません。ただ、先日のブリシア石神井公園Ⅱの記事でも書いたようにブリシア小岩の73円/㎡などと比べるとどうしても割高に感じてしまいます。

駐車場は2台でいずれも平置になります。

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