ピアース旗の台【貴重な旗の台物件、ポジションも絶妙】11階54㎡7,980万円（坪単価491万円）

ピアース旗の台。

所在地：東京都品川区旗の台2-975-26他（地番）
交通：旗の台駅徒歩3分、洗足駅徒歩15分
用途地域：商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：建築基準法上地上10階地下1階建、48戸

ブログを初めて8年、これまで約3,000物件を取り上げてきましたが、旗の台駅を最寄りとする物件はおそらく2014年のクレストラフィーネ旗の台の1件のみだと思います。

旗の台駅から近いところに荏原町駅や長原駅があり、そちらが最寄りになってしまうようなケースもあるにはあるものの、旗の台駅徒歩5分圏内には不思議なほどマンションが出てきません。

当物件もクレストラフィーネ同様に中原街道沿いで旗の台駅界隈では比較的マンションが立ちやすいところではあるのですが、旗の台駅から見て中原街道の手前になる駅徒歩3分はかなり魅力的なものと言えるでしょう。

この駅徒歩3分は単に駅や駅前に近いということだけでなく、南面条件においても優れています。
当物件の敷地の大半は中原街道沿いの商業地域で「高度地区」の設定がないのでこのぐらいの高さの建物が可能になっています。それに対して、当物件の敷地の途中から南方向は第一種中高層住居専用地域で「第二種高度地区」になりますのでざっくり言うと15m以上の高さを出すためにはかなり南北に奥行のある土地であることが必要になるのです（むろん日影規制なども考慮する必要がある）。

そのため、当物件の中層階以上の南向きは将来に渡り南面条件が保たれる可能性が高く、利便性と環境面を両立したかなり希少性の高いものと言えるでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。上述のように中層階以上において「抜け」の得られるポジションで、最上階からの眺めは格別なものがあります。

間取りとしては、最上階のみに設けられた物件内で最も大きなものになりますね。
当物件には中原街道沿いの北向き住戸も存在しており、必ずしも南面条件に優れたお部屋ばかりではありませんし、やはり旗の台駅の駅近ポテンシャルをフルに活かすためには20～40㎡台が相応ということなのでしょう。
通学区の清水台小学校が目の前というポジションですし、こういった南面条件に優れたお部屋はファミリータイプとするのも一案だったとは思いますが、そうすると「ピアース」に違和感が出てきますし、かといって「アールブラン」や「ディアナコート」並にファミリータイプを中心にするとこのエリアでは販売単価が下がるでしょうし…ね。

ただ、当プランはそのような中でも54㎡を確保しておりしっかりと住宅ローン控除を適用できる大きさにしているのは好感が持てますし、普通階の1.5戸分の南面スパンを確保出来たことで全室が南に面しているというのも非常に贅沢に感じます。

玄関ドアの正面にトイレがあるのは少々気にはなるものの、専有部形状、玄関位置が申し分のないプランで、効率性などの面でも評価出来るプランになりますね。

坪単価は491万円。上述のクレストラフィーネは30～60㎡台のプランニングで平均坪単価約315万円という水準でしたのでかなり上昇しましたね。

マンション価格高騰後初めての旗の台駅での分譲ですし、立地も上述のようにスペシャルな感じですので分からなくはないのですが（モリモト物件なのでデザイン性も高いですし）、ここまでのお値段だと地縁のある方以外は魅力を感じにくいように思いますね。
※別の言い方をすれば、最上階のみにしかないプランなのでそのニーズだけで十分と言うこと。