オハナ橋本【10年ぶりでは野村不動産も慎重に?】7階69㎡3,688万円(坪単価177万円)

続けて、オハナ橋本。

設計・施工はむろん長谷工で直床です(オハナは長谷工設計・施工がマストです)。

近年はプラウドも長谷工設計・施工になることも多いですし、常々言っているように長谷工はデベロッパーの意向によってカメレオンのように様々な設計を提案できるゼネコンです。ですから、長谷工だからどうこうというのは基本的にはありません。

しかしながら、オハナにおいてプラウドのように「ミライフル」が導入されるようなことはおそらくないでしょうし、デベロッパー自身が「オハナ」を安価な価格帯(グレード云々ではなく単に安価な価格帯で供給出来るエリアに用いる)のブランドと位置付けてしまっている以上、プラウドに肩を並べる存在にはなり得ません。

ただ、どことまでは言いませんが昨今の坪単価200万円台のプラウドなどと比較して高級感に欠けるということはありませんし、オハナは小さくとも総戸数100戸以上ぐらいのスケールのある物件になっているので共用面での魅力が少なくないと言う魅力があります。

当物件も優雅な車寄せが施されたエントランス周りは特に高級感が窺えますし、容積率200%エリア(工業地域は準工業地域なんかよりも容積率が低めに設定されていることが多いです)なりの豊かな空地(大半は駐車場)に加え提供公園も施されているという差別化要素の少なくない物件になりますね。

前回のオハナ橋本

公式ホームページ
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お部屋は70㎡に満たない3LDK、南向き中住戸です。やはりザ・ビッグの平地の駐車場を望む開放感のあるお部屋でもちろん日照も抜群です。

間取りとしては、70㎡に満たない3LDKでオハナ町田オークコートなんかと同様で当物件はオハナシリーズの中では面積がやや小ぶりなプランが多い印象を受けます。

駅距離があるとはいえリニア新駅のポテンシャルに加え、およそ10年ぶりの新築分譲マンションということを考えると意外にも弱気な印象を受けるのですが、10年の間にかなり価格が上昇したことを踏まえるとグロスを出来るだけ抑えたかったのかもしれません(SNSに振り回されるこのご時世、悪目立ちして風評被害を受けるのだけは避けたいでしょう)。

さて、間取りとしては、ごくごく一般的な田の字ベースの横長リビングプランなのですが、玄関と洋室2のところを共用廊下から気持ちセットバックしており、玄関前にゆとりを設けているあたりは野村不動産らしさを感じることの出来る部分です。

また、窓こそ設けられてはいないものの、玄関にクロークスペースというベビーカーなどを置ける気の利いたスペースがあるのもそういった点の1つになるでしょうね。

横長リビングにした分、廊下は少し長めですが、洗面所はノンリビングインですし引き戸でキッチンと隣接している点も魅力的です。

坪単価は177万円。中層階の南向き住戸(当物件には南向きの棟に加え、南西向きの棟もある)ということで昔の橋本を知っている人からすると魅力ある単価帯ではないでしょう。

ただ、ここ1年ほどの間のミッドオアシスタワーズ(橋本駅界隈では築浅になる2010年築。駅徒歩11分)は平均坪単価160~180万円での成約が多いのでそれと比べると新築として違和感のある水準ではありませんし、そもそもリニア決定後も思っていたほど単価が伸びていない印象を受けます。

駅前で予定されているタワマンなど駅に近い立地で高額物件が分譲されれば中古ももっと引っ張られるはずなのですが、そういう物件どころかおよそ10年もの間新築が供給されていないからこそ伸び悩んでいるような気がしますね。

不動産にある程度詳しい方ならばさておき一般の方の多くは基本的に「目先の値段」としか比べられないものなので「新築が高い」という現実を実感しないことには高い中古に手を出さないというのが現実なのです。

設備仕様面は、そのスケールでもディスポーザーがないですし、トイレ手洗いカウンターや食洗機もない簡素なものです。
キッチンシンク下の扉が観音開きですし(これはこれで違った利用の仕方も可能ですが)、少なからずコストダウンしているようですね。

管理費は158円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、また、駐車場には平置があることを考えるともう少しリーズナブルな水準であって欲しかったですね。

なお、30年据え置きがマストなオハナシリーズならではの修繕積立金は185円/㎡とオハナ西鎌倉なんかと同様でひと昔前よりも少し高くなっているようです。消費税増税の影響もあるにはあるのでしょうが…。

駐車場は全94台でうち身障者用・来客用含む64台が平置、残りの30台が機械式になります。

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