ブランズタワー豊洲【ハルミフラッグと被らなければ】45階102㎡14,000万円台(予定)(坪単価約454万円)

ブランズタワー豊洲。

販売開始はまだ時間がありますが、リクエストも多くいただいているのでこのタイミングで取り上げます。

所在地:東京都江東区豊洲5-2-1他(地番)
交通:豊洲駅徒歩4分
用途地域:工業地域、準工業地域
階建・総戸数:地上48階地下1階建、1152戸(事業協力者住戸1戸含む)

新豊洲であればベイズタワー&ガーデン(2014年)、また、豊洲駅界隈でも19階建のパークタワー豊洲(2012年)や22階建のパークホームズ豊洲ザ・レジデンス(2015年)が近年分譲されてはいるものの、「純粋な豊洲駅のタワマン」となると2010年のシティタワーズ豊洲ザ・シンボル以来約9年ぶりのことになります。

その前も好みが分かれることが少なくない住友不動産のシティタワーズ豊洲ザ・ツインでしたし、東電堀に面したオーシャンビューを望みやすいポジションの総戸数1,000戸超とくれば世が世なら今年No.1の注目物件になっていたかもしれません。

そうならないのは言うまでもなく五輪案件であるハルミフラッグ(売主には東急不動産も入っています)があるからで(今年はパークコート文京小石川ザ・タワーなんかもありましたが…)、当物件はその影響が直撃と言っても過言ではないのですが、そうとは言えどもやっぱり注目したい物件・注目度の高い物件ではあるでしょうね。
※当物件の計画には豊洲西小学校(隣接地に増築)などとの調整もありかなり長い期間がかかっており、もう1~2年早く出来ていたら状況は大きく違っていたのではないでしょうか…。シティタワーズ東京ベイの契約者も結構引っ張れたはず…。

なお、当物件はその総戸数1,000戸超のスケールだけでなく「高さ」という点でもインパクトのあるものになります。
豊洲タワマンの最高層はパークシティ豊洲A棟の52階建なのですが、高さは約176m(最高部高さ約180m)で当物件と大差ありません。

当物件は48階建ながら高さ約175m(最高部高さ約181m)となっており、その数字から優雅な造りになっていることが窺えます。

地下1階~地上3階までのほとんどを駐車場と駐輪場にしたことで低層部の階高が嵩んでいるというのもあるのでしょうが(さらに3階と4階の間に免震層があるのも影響している)、4階に設けられた優雅な階高のグランドエントランス兼共用施設フロアは当物件の大きな見所の1つになりますね。
また、住戸階となる5~48階の高さ合計は約149mになっており、単純計算で階高は3.35m超になりますので(46~48階は一般フロアよりもさらに高い)最高クラスのものと言って良いでしょう。

それにより一般フロアでも最大天井高2.65mを確保出来ているのは大きな魅力ですし、下り天井高約2.1mも及第点と言ったところです。

中間免震を採用したがゆえに基本的には4階を経由しての住戸階へのアクセスになりますし、少々のチグハグさも感じなくはないですが…。
※このあたりは次の記事で追記します。

公式ホームページ
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お部屋は102㎡の3LDK、南角住戸です。南方向、東電堀の向かいにはスカイズ&ベイズが聳えていますが、この階ならばベイズは完全に越えるので東京湾をかなり見渡すことが出来ます。また、南西~西方向にはレインボーブリッジに加え都心方向も望むことが出来るというバリエーションに富んだ眺望も非常に魅力的なポジションです。
両面共にダイレクトサッシなので真夏の直射は気にはなりますが、今に始まったことではないですね。

間取りとしては、26~45階に設けられたプランで一般フロア最大面積でこそないものの(東角に103㎡があります)、プレミアムプランでないのにこのような100㎡超というしっかりとした面積がプランニングされているのはちょっとした驚きでしたね。

30階台からにはなるのですが、東角だけでなく西角・北角までもが「一般フロアながら100㎡超」になっており、駅距離もアドレス(区)も違うとは言えハルミフラッグと同時期に分譲する物件のプランニングではないような…。

これだけの物件ですので「ハルミフラッグ次第で右往左往」というのはおかしな話なのかもしれませんが、上述のようにハルミフラッグには東急不動産も関わっているわけですし、もう少しそういった事情を反映させたプランニングであっても良かったのかなと。もしかして逆に「ハルミフラッグに対抗するための100㎡超」なのかね???

さらに言うと、50~60㎡台の2LDKに比して40㎡台の1LDKが少ないと感じるプランニングですし(ハルミフラッグには五輪後に売るタワー棟を除き40㎡台の分譲マンションは存在していない)、その1LDKが43㎡からというのも疑問が残ります。

安易に狭小に傾倒していないのは自信の裏返しでもあるのでしょうが、少なくとも「1LDKは40㎡~」、最悪と言っても過言ではない昨今の市況の悪さを加味するのであれば「38㎡~」ぐらいの設定でも良かったとすら感じますね。

ちなみに、プレミスト有明ガーデンズの記事で言及しているように昨年10月以降に開発するマンションについて、「江東区では総戸数151戸以上のマンションにおいて、専有面積25㎡以上40㎡未満の住戸を少なくとも2割以上設けること」が義務づけられています。

当物件はそれ以前の計画ゆえに「最低43㎡」なのだと思いますが、いくらかは30㎡台があっても良かった気がしますね。最近は実需でも30㎡台前半などのコンパクトプランを検討する方(特に単身女性)が増えているとかなり実感させられるので…。

さて、話がそれまくりなのでこちらの間取りに戻りましょう。

ポイントは言うまでもなく柱・梁の位置になります。
上述のように最大天井高は2.65mと申し分のないものなのですが、下り天井高は主に2.1mと「約55cmもの落差」があります。

これだけの階高があれば構法次第でベイズのような梁の凹凸がほとんどない最大天井高2.5m、パークシティ中央湊ザ・タワーのようなフルフラットでの2.45mなども可能だったはずで、「落差」があることで梁が目立っているのは確かではあるものの(最大2.5mの2.1mだったらここまで梁は目立たないでしょう…)、2.1m自体は一般的な水準ではあるでしょうね。

なお、このダイレクトサッシを採用した角住戸はLD内に柱が丸々1本大きく食い込んでいるのがデメリットである反面、そのダイレクトサッシは十分なインパクトがあります。

外観デザイン上も意味のあるこのワイドサッシはカーテンレール部分の窪みなどの影響もありサッシ高2.8mという最大天井高以上の豊かなものになります。

窓際数十cmのところまで梁がきているので、窓際に近づかないとこの高さのある部分が視界に入ってこないのが非常に残念でなりませんが、「久々の豊洲供給ゆえの価格高が際立つ物件」なりに違いを出そうとする確かな心意気を感じるという意味では好感が持てる物件ですね。

アイランドキッチンもとても魅力的です。

坪単価は予定価格で約454万円。同プランの31階は坪単価約438万円、80㎡台(ダイレクトサッシではなくフルバルコニー)になる低層階でも坪単価400万円超とプレミアムフロアでないがゆえか想定していたよりも上下の単価差が小さいです。

当物件の目玉となるダイレクトサッシプランですし、「100㎡超プレミアム」や「角住戸プレミアム(当物件は総戸数1,000戸超の太いタワマンで角住戸率が低いので尚更)」がもっと乗っかっていてもおかしくなかったと思います(低層が300万円台であれば単価差はもう少し広がったわけで高層が安いと言うことではありません)。

これもハルミフラッグの影響でしょうか(汗)。

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