ブランズタワー豊洲【中間免震ゆえの特異なフロアプラン】7階43㎡4,800万円台(予定)(坪単価約366万円)

続けて、ブランズタワー豊洲。

設計・施工は熊谷組で、前回の記事でも書いたように中間免震構造が採用されています。
耐震性云々では中間だからどうだ、ということはないのですが、設計というかフロアプランにおいては大きな影響がありますね。

免震層を3階と4階の間に設けたことで3階以下と4階より上になる住戸階とでは揺れの大きさが異なり「エレベーター周りを通常の設計とすることが出来ない(周囲に「揺れシロ」分を考慮した空白地帯を設けなければならない)」のです。そのため、4階を経由して住戸階へアクセスする動線設計になっているということですね。
※当物件の「非常用エレベーター」や「地上と4階を結ぶシャトルエレベーター」は揺れの差による緩衝が起きないだけのゆとりをもった設計がなされており、技術的には他のエレベーターでも可能なのでしょうが、台数が台数ということもあり全てのエレベーターでそのようにするのは難しかったのでしょうね。

そのような設計のため当物件は基本的にエントランス階(4階)を経由しての住戸階へのアクセスになっているのが玉に瑕ですし、かといってパークコート文京小石川ザ・タワーのように4階(エントランス階)でエレベーターの扉が開いた瞬間に羨望の空間が広がっているわけでもないのが残念ではあるのですが(エレベーターの前方にコンシェルジュカウンターという位置関係)、やはり4階を経由することで上部が吹抜となった開放感抜群のグランドエントランスホールを経由することになるのでそこは魅力的なところではあるのでしょうね。

ただ、来客時はさておき、日常的には4階を経由するのが面倒で非常用エレベーターを利用する方が多くなりそうな気もしますし、そのようになってしまうとこの4階の魅力的な空間が宝の持ち腐れになってしまうという懸念もありますが…。

なお、タワマンにおいては「北側」や「周囲の建物とのお見合いのある方向」の中層階程度までに機械式駐車場が埋め込まれていることが少なくないのですが、当物件は前回の記事で述べたように免震層の下になる低層部に駐車場を集約させているのも大きな特長と言って良いでしょう。

住戸階は高さ約26mの5階からで、5階住戸でも一般的な物件の8階相当ぐらいの高さがあります。
当物件の敷地は駅近でありながらも東電堀などに面した開放感の高いポジションで全方向の視界に大きな難がないことがこのような設計を可能にしたとも言えます。

前建などとの離隔が図れる大きな敷地だからこそ「太いタワマン(フロア中央部を大きくくりぬいた内廊下設計)」を実現出来ており、各戸が比較的ワイドスパンに出来ているという点も評価出来る点だと思います。
※このあたりはプライムパークス品川シーサイドザ・タワーの記事もご参考になるかと思います。

前回のブランズタワー豊洲

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の1LDK、北東向き中住戸です。北側にはそう遠くないところに変電所があり多少気にはなるものの、北東正面方向は敷地内のグリーンで、前建との離隔も十分です。
また、物件内では低層階なのですが、上述のように低層階の階高が高くなっていることで一般的な物件の10階程度の高さがありますね。

間取りとしては、オーソドックスな大きさの1LDKでそれほど多く語る必要のないプランでしょう。

物件内では小さなものになるのでスパンは今一つですし連窓サッシなども導入されていませんが、柱の食い込みは少なく全体として効率性が窺えるプランになります。

なお、いずれ設備仕様のところで言及する予定ではあるのですが、キッチンにも床暖房がついている点には驚かされますね。

低層階のこのお部屋は予定価格でおよそ坪単価366万円という水準ですし、このような単価帯の物件、ましてこの大きさのプランでキッチンに床暖房がついているのはとても珍しいことです。

キッチンが冬場冷える窓際にあるわけではないですし、本当にこれが必要なのかどうかは定かではないものの、少なからず東急不動産(当物件はNIPPO、大成有楽、JR西日本とのJV)として「差別化」や「グレード感」というものを追求したかったのは間違いないでしょう。

なお、当物件は全戸の玄関前に防災備蓄倉庫が設計されており、よくあるトランクルームとは異なり専有面積にカウントされていません(トランクルームでも専有面積にカウントされていないケースもたまにあります)。

建前上はトランクルームという扱いではないのですが、用途は居住者にゆだねられているのが実情であり、トランクルームと同等であると考えると坪単価は357万円に下がりますので値ごろ感が高まりますね。

38~40㎡でこの単価だったら予算的に検討出来る層がかなり増えたはずですし、1LDKは38~44㎡のレンジがベストだったような気はしますけれどもね…。

なお、競合するハルミフラッグにはない40㎡台ですので50~60㎡台などよりもひと回り上の単価設定になっていても何らおかしくなかったと思うのですが、意外にも同水準の値付けがなされており、防災備蓄倉庫を加味するとこのご時世にしては意外にも控えめな設定と感じますね。

まぁ、それだけ市況が芳しくない、ハルミフラッグと競合するのは大変、ということなのだとも思いますが…。

共用施設や管理費等に関しては秋の正式価格発表後に言及していきたいと思います。

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