グランアリーナレジデンス【複合開発×シャトルバス×100%駐車場】85㎡5,498万円(坪単価213万円)

グランアリーナレジデンス。

所在地:神奈川県大和市つきみ野1-6-9他(地番)
交通:つきみ野駅徒歩12分、中央林間駅徒歩19分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:14階建、604戸

中央林間駅徒歩5分で分譲中のドレッセ中央林間と同じ長谷工設計・施工の多棟型板状マンションであるにもかかわらず、利便性もスケールもかなわないというのが少々つらいところと感じる物件なのですが、その分、差別化要素を少なからず盛り込んできているようですね。

大きな特長として挙げられるのはやはり「大規模複合開発」と「シャトルバス」でしょうか。

西側隣接地にはイオンスタイルつきみ野、医療施設、さらに当物件の敷地内には認可保育園が出来る予定で、当物件の604戸に加え隣接地で予定されている戸建予定地も含めるとかなりの大規模複合開発になります。

当物件の敷地だけで23,000㎡弱ありますので、戸建予定地や商業エリアなども含めた総開発面積はドレッセ中央林間の約32,000㎡よりも大きなものになってくるでしょう。

また、シャトルバスは朝夕のみで日中の運行予定こそないものの、運営コスト(管理費に跳ね返ってくる)を考えるとそのぐらいが最も良いように思いますね。

当物件は曲がりなりにもつきみ野駅が徒歩圏になりますし、平置・自走式駐車場100%×サイクルポート100%のマンションですので蓋を開けてみたら案外利用者が少なかったという可能性もないとは言えません。

シャトルバスの運行はデベロッパーが協力事業者と数年間の契約を前もってしているのが一般的で、通常、管理組合はその契約を引き継ぐ形になるのですが、想定していたよりも利用者が少なかったために物件引き渡し後1~2年も経たないうちに廃止を検討するようなマンションも少なくありません(廃止の場合はそれなりの金額の違約金が発生する契約になっているのが一般的)。

そういう意味ではこのぐらいの運行本数でスタートするのが無難に感じますし、逆に言うとこういった物件(めちゃくちゃ不便ではない物件)を検討する方はシャトルバスはオマケ程度に考えていた方がいいとも言えますね(管理組合による民主主義により数年後に廃止される可能性もないとは言えない)。

なお、当物件のポジションは周囲の緑が豊かで環境面の魅力が高いのはもちろんのこと、南町田駅前の再開発エリアへ比較的アクセスしやすいポジションであることも魅力の1つになるでしょうか。

一方、子育て世代が多く検討するであろうマンションですので、通学区の林間小学校までは徒歩13分と子供の足ではかなり距離があるのは難点になるでしょうね。

ちなみに、当物件のデベロッパーは名鉄・近鉄・京阪電鉄・JR西日本プロパティーズという面々ですが、一方のドレッセは東急電鉄・相鉄(+大成有楽・総合地所)ということで西と東の鉄道系デベロッパー対決みたいになっているのが興味深いですね(笑)。

公式ホームページ
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お部屋はC棟の85㎡の4LDK、南東角住戸です。C棟は敷地内向きで南にセンターガーデン、その先が同じく南向きのD・E棟というポジションになります。そのため、D・E棟に視界を妨げられますし、このような上層階住戸だと眼下にガーデンが望みやすいポジションとも言えません。
ただ、上層階ですので日照は非常に優れていますし、南東~東方向にかけては視界抜けも得ることが出来るでしょう。

間取りとしては、上層階角住戸ならではのルーバル付特殊プランで、ルーバルの位置も申し分ありません。

4LDKながら洗面所がリビングイン、また、浴室が1620ではなく1418なのは玉に瑕ですが、LDがしっかりとルーバルに面した二面採光、さらに、洋室1も南に面した二面採光とこのポジションを活かした設計に好感が持てます。

このようなポジションであってもLDがルーバルに面していないとかって言う物件は普通にありますからね…。

LDの東側開口部はもっと幅があっても良かった印象はありますし、プラン自体は田の字ベースではあるのですごく「華」のある感じでこそないものの、このようなエリアこのような単価帯の物件においては評価出来るレベルのものだと思いますね。

キッチンがルーバルに面しているのも◎でしょう。
ルーバルにスロップシンクがないのは残念ですが…。

坪単価は213万円。第1期(このC棟とB棟(西向き))の平均は坪単価約173万円ほどでしたので、上層階ルーバルプランとは言え物件内ではかなり立派なお値段になるようですね。

80㎡台中盤というこのご時世としては豊かな面積も相まってグロスはかなり高額です。
このグロスだとドレッセのかなり多くのプランが検討対象になってきますし、よりゆとりのある戸建という選択肢も出てくるので「売りやすい水準でない」ことは明らかなのですが、ルーバルプランとしてしっかりと差別化が図れているという意味では妥当な範囲内ではあるのでしょう。

南側にD・E棟の影響があることを考えるともう少し目に優しいお値段であって欲しかったという思いもありますし、総戸数604戸のスタートとしては第1期104戸が大人しいスタートであることを考えてももっとインパクトのある価格水準を目指して欲しかったですね。

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